Nowe warunki realizowania zabudowy magazynowej i przemysłowej

Nowelizacja planowania i zagospodarowania przestrzennego, nad którą pracuje obecnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma istotnie wpłynąć na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Głównym założeniem jest zwiększenie kontroli gmin nad realizowaniem inwestycji na podstawie warunków zabudowy. Służyć ma temu związanie decyzji o warunkach zabudowy postanowieniami planu ogólnego oraz możliwość wydania tej decyzji jedynie dla terenu oznaczonego w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy. Nowelizacja przewiduje też szczególne warunki dla możliwości sytuowania zabudowy magazynowej lub przemysłowej, o czym szerzej w niniejszym artykule.

Ogólne przesłanki wydania decyzji

Po wejściu w życie nowelizacji i uchwaleniu przez gminę planu ogólnego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie co do zasady możliwe w przypadku, gdy:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
• teren położony będzie na obszarze uzupełnienia zabudowy, a także
• spełnione zostaną pozostałe przesłanki, zasadniczo również dotychczas przewidziane w przepisach ustawy.

Ograniczenia dotyczące zabudowy magazynowej i przemysłowej

Projekt nowelizacji zakłada szczególne zasady lokalizowania na podstawie decyzji o warunkach zabudowy inwestycji w zakresie zabudowy przemysłowej i magazynowej stanowiących przedsięwzięcia mogące zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, a więc np. zabudowy przemysłowej lub magazynowej o powierzchni zabudowy wynoszącej co najmniej 1 ha (lub 0,5 ha w przypadku obszarów objętych formami ochrony przyrody), o której mowa w § 3 ust. 1 pkt 54 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 1839 z późn. zm.).

Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy przemysłowej lub zabudowy magazynowej stanowiącej przedsięwzięcie mogące zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko ma być możliwe jedynie w przypadku:

–        łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy (zatem „ogólnych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy”) oraz

–        braku istniejących oraz przewidzianych w pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniu budowy, wobec którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, budynków mieszkalnych albo budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa na obszarze analizowanym.

W związku z tym, że dla zabudowy przemysłowej lub magazynowej, bez względu na szerokość frontu terenu objętego wnioskiem, obszar analizowany wyznaczany będzie w promieniu 200 m od terenu inwestycji, w praktyce zablokowana będzie możliwość realizacji tego rodzaju zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy w odległości mniejszej niż 200 m od budynków mieszkalnych i to nie tylko istniejących, ale też planowanych dopiero do budowy, dla których uzyskano zgodę organu administracji architektoniczno-budowlanej. Realizacja zabudowy przemysłowej lub zabudowy magazynowej stanowiącej przedsięwzięcie mogące zawsze lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko w odległości mniejszej niż 200 m od budynków mieszkalnych będzie możliwa wyłącznie na podstawie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Warunek działający w jedną stronę

Projektowane przepisy przewidują konieczność odsunięcia zabudowy przemysłowej lub magazynowej od zabudowy mieszkaniowej, jednak analogiczny warunek nie jest przewidziany w drugą stronę. Innymi słowy, w przypadku spełnienia przesłanek, możliwe będzie usytuowanie zabudowy mieszkaniowej bliżej niż w odległości 200 m od zabudowy przemysłowej lub magazynowej. W tym zakresie nie projektuje się dodatkowych obostrzeń. Otwartym pozostaje pytanie, czy rozwiązanie to jest właściwe i czy nie należałoby wprowadzić również mechanizmu uniemożliwiającego zbliżanie się zabudowy mieszkaniowej do istniejącej zabudowy przemysłowej czy magazynowej jako, iż współistnienie tych funkcji w bezpośrednim sąsiedztwie  może prowadzić do konfliktów społecznych, na przykład co do immisji związanych z hałasem. Ponadto może wiązać się z ryzykiem, że w przypadku braku planu miejscowego wcześniej wybudowane budynki magazynowe lub przemysłowe nie będą mogły być rozbudowane lub przebudowane z uwagi na pojawienie się w promieniu 200 m zabudowy mieszkaniowej.

Podsumowanie

Nowelizacja ustawy wprowadzi istotne zmiany w całym systemie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rewolucja obejmie również decyzje o warunkach zabudowy. Nowe regulacje ograniczą możliwość realizowania inwestycji przemysłowych lub magazynowych w sąsiedztwie budynków mieszkalnych. W praktyce problematycznym może okazać się, że warunek ten nie będzie działał w obie strony i dopuszczalne będzie realizowanie zabudowy mieszkaniowej w pobliżu terenów zabudowanych przemysłowo lub magazynowo. Zdaje się, że problemy z tym związane nie zostały dostrzeżone przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii w toku prac nad projektem nowelizacji.