Przepisy o zintegrowanych planach inwestycyjnych do zmiany

Rewolucja planistyczna z 2023 roku wśród szeregu nowych rozwiązań, wprowadziła do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zupełnie nową instytucję – zintegrowany plan inwestycyjny [dalej: ZPI]. O tym czym są ZPI, a także o pierwszych uchwalonych już w Polsce ZPI pisaliśmy w artykule: „Pierwsze zintegrowane plany inwestycyjne” . W tym artykule przyjrzymy się projektowi nowelizacji przewidującemu zmiany w zakresie uchwalania ZPI.

Czym są ZPI?

 Przypomnijmy zatem, że zintegrowane plany inwestycyjne stanowią szczególną formę planu miejscowego. Uchwala je rada gminy na wniosek inwestora, co poprzedzone jest negocjacjami oraz zawarciem tzw. umowy urbanistycznej. Określa ona zasady oraz warunki realizacji inwestycji oraz wzajemne zobowiązania stron. Z wnioskami o uchwalenie ZPI inwestorzy mogą występować od dnia 24 września 2023 r. W praktyce wiele gmin nie spotkało się jeszcze z ZPI. Pomimo krótkiego czasu funkcjonowania tej instytucji i jej niewielkiego wykorzystania, zapowiada się już pierwsza nowelizacja przepisów regulujących ich uchwalanie.

Projekt nowelizacji

Dnia 7 lutego 2025 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Autorem projektu jest Minister Rozwoju i Technologii. Mimo że nazwa projektu sugeruje, iż odnosi się on do budownictwa mieszkaniowego, zmiany proponowane w zakresie ZPI odnoszą się do wszelkich inwestycji, które mogą być w tym trybie realizowane. Tu przypomnieć trzeba, że inwestycją główną objętą ZPI może być każda inwestycja w tym również inwestycja w zakresie odnawialnych źródeł energii czy np. inwestycja z zakresu gospodarowania odpadami.

Istotnym elementem nowelizacji jest zmiana definicji inwestycji uzupełniającej. Nowe przepisy rozszerzają jej zakres, umożliwiając realizację w ramach inwestycji uzupełniających także innych inwestycji niż te stricte wymienione w dotychczasowej definicji, o ile służą one wykonywaniu zadań własnych gminy.

Dalsze proponowane usprawnienia obejmują procedurę sporządzania ZPI. Słusznie proponuje się rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI oraz konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie prac nad ZPI.  

Zgodnie z projektowanymi zmianami, rada gminy będzie informowana o wpłynięciu wniosku i będzie uczestniczyła w negocjacjach z inwestorem, a obowiązek sporządzenia umowy urbanistycznej przeniesiono na końcowy etap procedury planistycznej. Projektowane przepisy zobowiązują jednocześnie organ wykonawczy gminy do sporządzenia na początkowym etapie i poddania konsultacjom społecznym założeń do tej umowy (nie samego projektu umowy), obejmujących w szczególności zakres zobowiązań gminy i inwestora.

Racjonalizacja zobowiązań inwestora

Co ważne, proponuje się wprowadzenie przepisu przewidującego, że zakres zobowiązań inwestora będzie musiał być racjonalny i proporcjonalny do wielkości inwestycji wyrażonej charakterystycznymi parametrami, w szczególności powierzchnią użytkową albo mocą zainstalowaną oraz zgodny z zasadą równego traktowania inwestorów w odniesieniu do porównywalnych inwestycji, z zastrzeżeniem możliwości różnicowania świadczeń w przypadku różnic w dostępie terenu inwestycji do infrastruktury technicznej i społecznej (art. 6 pkt. 7 projektu).

Proponowane zmiany obejmują także kompetencje i zadania rady gminy. Rada gminy uzyska możliwość określenia w uchwale, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących treści umowy urbanistycznej. Wytyczne te mają w szczególności dotyczyć zasad określania zakresu zobowiązań inwestora.

Krótkie terminy

Projekt wprowadza też dodatkowe terminy –  nakłada na rady gmin obowiązek podjęcia uchwały w przedmiocie ZPI w terminie 2 miesięcy od dnia przedstawienia jej gotowego projektu do uchwalenia.Dodatkowo przewiduje się wprowadzenie terminów szczególnych  związanych ze skargami na ZPI – termin na przekazanie akt wraz z odpowiedzią na skargę ma wynosić 15 dni, a termin rozpatrzenia skargi przez WSA oraz skargi kasacyjnej przez NSA to tylko 2 miesiące.

Zmiany w dobrym kierunku

W ocenie projektodawcy, proponowane zmiany mają na celu zwiększenie efektywności procesów planistycznych, eliminację barier administracyjnych oraz usprawnienie procedur związanych z realizacją inwestycji w ramach ZPI, co przyczynić się ma do zwiększenia dostępności terenów pod zabudowę mieszkaniową oraz przyspieszenia realizacji projektów inwestycyjnych.

Niewątpliwie, omówione, jak i szereg innych przedstawionych w projekcie zmian, wskazują, iż projektodawca szuka systemowych rozwiązań celem usprawnienia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Pozostaje mieć nadzieję, iż propozycje te przełożą się również na jak najefektywniejsze wykorzystanie potencjału ZPI także dla innego rodzaju przedsięwzięć.