Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu

Aby zmienić sposób użytkowania obiektu należy dokonać zgłoszenia. Nierzadko jednak dochodzi do sytuacji, w której inwestor z różnych przyczyn nie zgłasza organowi takiej zmiany, czym naraża się na konsekwencje prawne.

W poprzednim artykule przedstawiliśmy czym jest zmiana sposobu użytkowania obiektu i jak przebiega procedura zgłoszenia takiej zmiany do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Nie zawsze jednak inwestorzy są świadomi obowiązków wynikających z Prawa budowlanego, a brak zgłoszenia może skutkować wszczęciem postępowania w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Postanowienie o wstrzymaniu użytkowania obiektu

Postępowanie w sprawie samowolnej zmiany sposobu użytkowania może być wszczęte na wniosek (właściciela/zarządcy/inwestora) lub z urzędu. Zgodnie z art. 71a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane[1] inicjuje je wydanie postanowienia, w którym organ, w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, orzeka o:

1)    wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

2)    obowiązku przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów legalizacyjnych.

Warto zaznaczyć, że na postanowienie o wstrzymaniu użytkowania nie można złożyć zażalenia. Zaskarżyć je można dopiero w odwołaniu od decyzji kończącej postępowanie.

Ważne: Przedmiotowe postępowanie dotyczy wyłącznie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Jeżeli natomiast inwestor wykona razem ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części także roboty budowlane bez wymaganego pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego przeprowadzi postępowanie naprawcze na podstawie art. 50 i 51 Prawa budowlanego.

Dokumenty legalizacyjne – art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego

Jak już wspomniano, w postanowieniu o wstrzymaniu użytkowania obiektu organ między innymi nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w określonym terminie. Termin ten ma charakter procesowy, stąd o ile o jego długości decyduje organ, to jednak może być on przedłużany na wniosek inwestora.

Opłata legalizacyjna

Po upływie wyznaczonego terminu (lub na wniosek inwestora), organ sprawdza, czy inwestor przedłożył wymagane dokumenty. Jeśli tak, to wydaje postanowienie o ustaleniu wysokości opłaty legalizacyjnej, które – w przeciwieństwie do postanowienia o wstrzymaniu użytkowania – podlega zażaleniu.

Niestety, cena za legalizację zmiany sposobu użytkowania nie jest niska. Zgodnie z art. 71a ust. 3 Prawa budowlanego, do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Oznacza to, że ustalając wysokość opłaty legalizacyjnej organ kieruje się następującym wzorem:

 10 x (stawka opłaty x współczynnik kategorii obiektu budowlanego x współczynnik wielkości obiektu budowlanego)

Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, a współczynnik kategorii oraz współczynnik wielkości obiektu budowlanego określa załącznik do ustawy. Są one zależne od rodzaju obiektu, którego sposób użytkowania zmieniono. Przykładowe opłaty za zmianę sposobu użytkowania wynoszą:

• budynek mieszkalny jednorodzinny = 10.000 zł
• przedszkole* = 20.000 zł
• restauracja* = 75.000 zł
• biuro* = 60.000 zł
• hotel* = 75.000 zł

* – o kubaturze≤ 2500 m³ 

Możliwe rozstrzygnięcia w postępowaniu

Postępowanie w sprawie legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu może zakończyć się na dwa sposoby:

I. Wydanie decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Organ nadzoru budowlanego może nakazać przywrócenie poprzedniego (legalnego) sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jeżeli inwestor:

1)    zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia;

2)    nadal użytkuje obiekt budowlany lub jego część pomimo wydania postanowienia o wstrzymaniu użytkowania;

3)    nie przedłoży wymaganych dokumentów legalizacyjnych.

II.  Legalizacja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

Jeżeli inwestor wstrzymał użytkowanie obiektu oraz przedłożył prawidłowe dokumenty legalizacyjne w określonym terminie dochodzi do legalizacji samowolnej zmiany sposobu użytkowania. Co ważne, organ nadzoru budowlanego nie wydaje decyzji w sprawie legalizacji, następuje ona milcząco. Aby zatem potwierdzić fakt zalegalizowania dokonanej zmiany sposobu użytkowania warto wystąpić do organu o wydanie stosownego zaświadczenia.

Warto zaznaczyć, że do zalegalizowania samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu nie jest wymagane uiszczenie opłaty legalizacyjnej, natomiast jeżeli inwestor nie zapłaci jej w terminie, to będzie ona podlegała ściągnięciu w trybie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Kara grzywny

Negatywne dla inwestora skutki samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu lub jego części nie kończą się na konieczności przejścia przez postępowanie legalizacyjne i zapłacie opłaty legalizacyjnej. Zgodnie z art. 93 pkt 9b Prawa budowlanego, kto zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2, albo pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, podlega karze grzywny.

Podsumowanie

Zalegalizowanie samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu nie jest skomplikowaną procedurą, natomiast wiąże się ze stosunkowo wysokimi kosztami. W przypadku, gdy inwestor dopiero planuje zmianę sposobu użytkowania zdecydowanie nie warto więc robić tego bez wymaganego zgłoszenia. Z kolei inwestorzy, którzy dokonali już zmiany sposobu użytkowania bez dochowania formalności muszą liczyć się z tym, że w przypadku wykrycia takiego stanu rzeczy czeka ich stosunkowo krótkie, ale kosztowne postępowanie.