Termin wejścia w życie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie zostanie zmieniony. Oznacza to, że przepisy, hucznie określone jako „Stop Patodeweloperce” wejdą w życie w dniu 1 kwietnia 2024 r. Zmiany dotkną deweloperów i mogą spowodować wyższe koszty realizacji inwestycji. A co za tym idzie? Ich konsekwencją może być dalszy wzrost cen mieszkań. Dlatego już dziś omawiamy wybrane, w naszej ocenie najważniejsze, aspekty nowelizacji.
Ze zmianami warto zapoznać się jeszcze przed ich wejściem w życie, by ewentualnie przed tą datą uruchomić procedurę administracyjną na dotychczasowych zasadach. Jak wynika z przepisów przejściowych, nowe wymogi nie znajdą zastosowania do zamierzeń budowlanych, wobec których przed wejściem w życie nowelizacji:
1) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
2) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
3) zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
4) została wydana decyzja o legalizacji albo decyzje w postępowaniu naprawczym.
Pierwsza, istotna zmiana dotyczy odległości, w jakich mogą być sytuowane budynki od granicy działki. Dotychczas, zgodnie z ogólną zasadą budynki mogły być sytuowane na działce w odległości:
– 4 metrów od granicy, jeżeli ściana miała okna lub drzwi w stronę tej granicy,
– 3 metrów od granicy w przypadku budynku zwróconego ścianą ślepą (bez okien i drzwi) w stronę granicy.
Nowelizacja zwiększa odległości dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy ściana będzie posiadała okna lub drzwi, konieczne będzie zachowanie odległości co najmniej 5 metrów od granicy działki.
Jeśli jednak plan miejscowy będzie przewidywał taką możliwość, to niezależnie od liczby kondygnacji, będzie można sytuować budynek zwrócony ścianą ślepą w stronę granicy, w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy lub bezpośredni przy niej.
Dodatkowo dopuszczalne będzie sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce a jego wysokość będzie zgodna z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy. Dotychczas przepis budził wątpliwości, ponieważ dopuszczalne było usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli budynek przylegałby swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Przy takim brzmieniu przepisu pojawiały się różne interpretacje, czy cała ściana powinna przylegać do budynku sąsiedniego, czy wystarczy, by ściany jedynie częściowo się stykały. W orzecznictwie aktualnie przeważa pogląd, że ściany obu budynków usytuowanych przy granicy powinny stykać się całą powierzchnią, a wymóg ten nie jest spełniony, gdy nowy budynek przylega tylko do niewielkiego fragmentu ściany budynku istniejącego[1]. Jednak w starszych orzeczeniach, również NSA, zajmował stanowisko przeciwne[2]. W celu usunięcia wątpliwości należało tę kwestię doprecyzować.
Wprowadzono również minimalną odległość pomiędzy granicą działki a balkonami w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych. Odległość ta nie będzie mogła być mniejsza niż 3 metry.
Zachowanie określonych w rozporządzeniu odległości, o których mowa powyżej nie będzie konieczne jeśli sąsiednia działka jest, jak dotychczas działką drogową, lub – co jest nowością – publicznie dostępnym placem.
Dotychczas odpowiednio oznakowane stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogły być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien budynków. Deweloperzy chętnie korzystali z tego rozwiązania, sytuując większość naziemnych miejsc postojowych w maksymalnym zbliżeniu do okien i oznaczając je jako miejsca dla osób z niepełnosprawnością.
Nowelizacja wprowadziła ograniczenie liczby stanowisk dla pojazdów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, które będą mogły być zbliżone do okien budynków. Od kwietnia do okien budynków będzie mogło być zbliżonych maksymalnie 6% ogólnej liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, ale nie mniej niż 1.
Nowelizacja zaostrza wymóg zapewnienia powierzchni biologicznie czynnej. Zgodnie z nowymi przepisami na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń planu miejscowego. Mając na uwadze konstrukcję tego przepisu, należy stwierdzić, że zarówno jeśli plan miejscowy będzie wymagał zapewnienia mniejszego wskaźnika, jak i gdy będzie wymagał większego niż rozporządzenie, to on będzie miał pierwszeństwo.
Rozporządzenie wprowadza także wymóg urządzenia jako teren biologicznie czynny co najmniej 20% powierzchni publicznie dostępnych placów o powierzchni powyżej 1000 m2, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń planu miejscowego.
Oznacza to, że ogólnodostępne tereny, o powierzchni powyżej 1000 m2, służące rekreacji, komunikacji, pełniące także funkcję reprezentacyjną, przeznaczone w planie miejscowym jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku planu miejscowego – oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga (oznaczone symbolem Bz lub dr), będą co najmniej w 20% musiały być urządzone jako teren biologicznie czynny.
Mając na uwadze trend betonowania placów i rynków, bez pozostawienia na nich trawników i drzew, ewentualnie posadzenie drzewek w donicach, można stwierdzić, że wprowadzenie takiego wymogu to pozytywna zmiana.
Istotną nowością jest też określenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych w budynkach – tj. powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 25 m2. Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być wydzielane tylko jeśli będą znajdowały się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadały bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Wymóg minimalnej powierzchni lokali użytkowych nie będą musiały spełniać lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy, a także w budynkach, dla których przed 1 kwietnia 2024 r. wydano pozwolenie na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia budowy.
Znaczna liczba zmian dotyczy również placów zabaw przy budynkach mieszkalnych oraz konieczności zapewnienia rowerowni. Mając jednak na uwadze ich znaczenie, omówimy je odrębnie, w kolejnym artykule.
Zmiany, jedynie częściowo słuszne, mogą spowodować zmniejszenie podaży mieszkań. Konieczność zapewnienia odpowiednich, większych niż dotychczas odległości budynku od granicy działki budowlanej będzie skutkowała zmniejszeniem inwestycji. To przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań, a w konsekwencji na ich ceny. Dlatego też jeżeli inwestor ma możliwość złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę przed wejściem w życie zmian, powinien się z tym spieszyć. Dotychczasowe przepisy są dla inwestorów pod wieloma względami korzystniejsze.
Obsługujemy biznes.
Precyzyjnie.
Inwestycje budowlane
Nasza oferta skierowana jest do przedsiębiorców realizujących inwestycje budowlane: mieszkaniowe, produkcyjne, usługowe i inne.
autor: Joanna Wieczorek
autor: Kacper Łagodziński
