Już 1 kwietnia 2024 r. wejdzie w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które wprowadzi szereg poważnych zmian w planowaniu inwestycji. Najważniejsze z nich omówiliśmy w poprzednim artykule. W tej części skupimy się na tym, z jakimi wymogami inwestorzy spotkają się w zakresie placów zabaw oraz tzw. rowerowni.
Place zabaw i miejsca rekreacyjne były dotychczas tworzone w zespole budynków wielorodzinnych, objętych jednym pozwoleniem na budowę, „stosownie do potrzeb użytkowych”.
Tak ogólne ujęcie tego wymogu nie będzie kontynuowane – od kwietnia inwestorzy będą zobowiązani do zapewnienia placu zabaw przy budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a także jednego takiego budynku, jeżeli (w obu przypadkach) liczba mieszkań przekroczy 20.
Z kolei miejsca rekreacyjne, wyposażone w miejsca do wypoczynku, należy wykonać w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20.
Szczegółowo uregulowano też powierzchnię placów zabaw. Będzie ona zależna od liczby mieszkań w inwestycji i należy ustalać ją według następującej skali:
Nie ma obowiązku, by całą wymaganą powierzchnię wypełniał tylko jeden plac. Każda z wydzielonych „części” placu zabaw musi mieć jednak powierzchnię przynajmniej 50 m2. Zapobiegnie to umieszczaniu jako placu zabaw pojedynczych urządzeń w niepasujących do innych zastosowań miejscach.
Utrzymany został już obowiązujący wymóg, by 30% powierzchni placu zabaw znajdowało się na terenie biologicznie czynnym. Wymóg ten odnosi się również do miejsc rekreacyjnych. Place zabaw i miejsca rekreacyjne należy umiejscowić w odległości nie mniejszej niż 10 m od ulic, dróg, okien przeznaczonych na pobyt ludzi i miejsc gromadzenia odpadów.
Co istotne w kontekście terenów zielonych, przepis skonstruowany jest tak, że cała powierzchnia placu zabaw w zespole budynków (nawet jeśli faktycznie umieścimy kilka placów zabaw) jest traktowana jako jeden plac. Dlatego też wymóg 30% terenów zielonych musi być spełniony dla wszystkich części łącznie, a nie dla każdej z osobna.
Zmianie na korzyść inwestora uległy za to wymogi dotyczące nasłonecznienia placu zabaw. Dotychczas inwestor musiał zapewnić nasłonecznienie na poziomie 4 godzin (liczone w dniach równonocy między 10:00 a 16:00). W zabudowie śródmiejskiej wymagane były przynajmniej dwie godziny. Od kwietnia oba te wymogi zostaną obniżone o połowę (odpowiednio wymagane będą min. 2 godziny nasłonecznienia i tylko 1 godzina w zabudowie śródmiejskiej), ponadto wymóg będzie spełniony już wtedy, gdy odpowiednio nasłonecznione będzie 50% powierzchni placu zabaw.
Wprowadzono także wymóg, by plac zabaw był odpowiednio ogrodzony. Szczególne warunki dotyczą ogrodzenia od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego, które będzie musiało być wykonane tak, by zapewniało bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. W przepisach wprost wskazano, że takie ogrodzenie ma mieć wysokość min. 1 m oraz ma posiadać furtkę o szerokości min. 1,2 m, by nie utrudniać dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami. W pozostałym zakresie dopuszcza się ogrodzenie w postaci żywopłotu.
Ograniczenia wprowadzono też wobec budowy placu zabaw na stropodachach. Plac zabaw będzie mógł być umieszczony tylko na stropodachu znajdującym się do 5 m nad poziomem terenu, a ponadto plac taki musi być:
1) odsunięty od krawędzi stropodachu o 10 m;
2) zabezpieczony przed wypadnięciem dzieci i zabawek;
3) zlokalizowany na powierzchni ogrodzonej balustradą o wysokości min. 1,6 m, uniemożliwiającej wspinanie i zapewniającej bezpieczeństwo.
Plac zabaw należy jednocześnie odpowiednio wyposażyć. Wprowadzono w tym zakresie wymóg, by urządzenia były różnorodne, dostosowane do dzieci w różnym wieku i zapewniały możliwość jednoczesnego korzystania przez co najmniej 5 dzieci na każde 20 m2 powierzchni placu zabaw. Dodatkowo wyposażenie oraz nawierzchnia placu będą musiały spełniać wymogi Polskich Norm w tym zakresie.
Istnieje kilka sytuacji, w których wymogi dotyczące obowiązku budowy placu zabaw są złagodzone.
Przede wszystkim inwestor nie będzie musiał zrealizować placu zabaw, jeżeli w odpowiedniej odległości od granicy działki, na której znajduje się budynek istnieje już publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci. Odległość ta wynosi:
1) 750 metrów, w przypadku budowy jednego budynku, w którym liczba mieszkań przekracza 20,
2) 300 metrów, w przypadku budowy w zabudowie śródmiejskiej zespołu budynków, w którym liczba mieszkań przekracza 20,
liczone według długości ogólnodostępnej drogi dla pieszych.
Ponadto budując w zabudowie śródmiejskiej inwestor będzie mógł ograniczyć wymaganą powierzchnię placu zabaw do 50% (jednak nie mniej niż 20 m2), a budując w takiej zabudowie jeden budynek będzie mógł też zastąpić plac wewnętrzną salą zabaw o powierzchni wymaganej dla placu, jednak nie mniejszej niż 50 m2.
Zmiana rozporządzenia przynosi też zupełnie nowy wymóg. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym będzie istniała konieczność zapewnienia pomieszczenia gospodarczego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych, o powierzchni min. 15 m2.
Pomieszczenie takie musi znajdować się w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli zapewniono do niej dostęp windą lub pochylnią.
Można też zapewnić rowerownię w formie budynku gospodarczego, altany lub wiaty.
Przed inwestorami poważne i rozległe zmiany, a wymogi dotyczące placów zabaw i rowerowni będą stanowić istotne czynniki w procesie planowania inwestycji. Przepisy zdecydowanie mogą wpłynąć na wzrost kosztów inwestycji w stosunku do liczby mieszkań, jaką będzie mógł zapewnić inwestor. Z tego powodu warto złożyć wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę jeszcze przed wejściem w życie zmian, by zastosowanie dla inwestycji wciąż miały obecnie obowiązujące przepisy, które w dużej mierze są dla inwestorów względniejsze.
Obsługujemy biznes.
Precyzyjnie.
Inwestycje budowlane
Nasza oferta skierowana jest do przedsiębiorców realizujących inwestycje budowlane: mieszkaniowe, produkcyjne, usługowe i inne.
autor: Joanna Wieczorek
autor: Kacper Łagodziński
