Ułatwienia realizacji inwestycji mieszkaniowych

Dziś wchodzi w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zbywaniu nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ustawa ma ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych grupom osób fizycznych, które to własnymi siłami chcą zbudować dom.

Czym jest kooperatywa mieszkaniowa?

Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób (co najmniej trzech), przyszłych mieszkańców, którzy wspólnie chcą zrealizować inwestycję dostosowaną do swoich potrzeb i preferencji. To osoby, które będą brały aktywny udział w procesach decyzyjnych dotyczących prowadzonej inwestycji od etapu projektowania aż po ostateczną realizację i odbiór.

Prowadzona przez kooperatywę inwestycja realizowana będzie na mocy podpisanej przez jej członków umowy. Ustawa wyróżnia dwie możliwości: umowa kooperatywy mieszkaniowej (zawierana w formie aktu notarialnego) albo umowa spółki cywilnej. Wymóg minimalnej liczby osób w trakcie tworzenia kooperatywy jest o tyle istotny, że w przypadku jej zmniejszenia- umowa wygasa po upływie terminu wskazanego w ustawie. Sytuacja ta nie dotyczy jednak przypadków, w którym liczba stron zmniejszyła się w wyniku śmierci jednej z nich.

Wartym podkreślenia jest fakt, że do inwestycji, które zostaną zrealizowane przez kooperatywę mieszkaniową nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, w szczególności regulacje dotyczące ochrony środków pieniężnych wpłacanych na poczet realizacji tej umowy. Oświadczenie o niestosowaniu wskazanej regulacji stanowi wymagany załącznik do umowy określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej. Wydatki, które strony poniosą w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej pokrywane będą za pośrednictwem rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe, chyba że zawarta umowa określać będzie zasady pokrywania tych wydatków.

Udział gmin w planowanych inwestycjach mieszkaniowych

Ustawodawca oprócz uregulowania kooperatywy w ustawie wprowadził także narzędzia, które mają na celu usprawnić realizacje inwestycji i dać gminom możliwość realnego wsparcia w rozpoczęciu i zrealizowaniu budowy zarówno kooperatywom jak i spółdzielniom mieszkaniowym.

W ustawie przewidziano uprawnienia dla gminy, ale również ograniczenia dotyczące realizacji zamierzonych inwestycji. Przyznano możliwości wyrażenia zgody przez gminę na:

a)      ograniczenie przetargu do konkretnie określonych członków kooperatyw mieszkaniowych czy spółdzielni mieszkaniowych,

b)     rozłożenie ceny nieruchomości na raty,

c)      umorzenie niezapłaconej części rozłożonej na raty ceny nieruchomości (bonifikata).

Ustawa daje także gminie zabezpieczenie w przypadkach rozłożenia na raty ceny nieruchomości zbywanej z gminnego zasobu nieruchomości, a także przewiduje dla gminy prawo odkupu i pierwokupu w określonych przypadkach.

Możliwość realizacji inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej związane jest z wieloma korzyściami dla lokalnej wspólnoty samorządowej. Wprowadzone zmiany mają zwiększyć efektywne zarządzanie przestrzenią przez gminę, a także pomóc wykorzystać wprowadzoną formułę w procesach rewitalizacyjnych.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy

Ustawodawca wprowadzając w życie przepisy omawianej ustawy, zmienia również regulacje innych ustaw w tym między innymi ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, która od dnia dzisiejszego przekształca się w ustawę o rodzinnym kredycie mieszkaniowym.

Zmiany dotyczą między innymi:

–       przepisu o minimalnej wysokości gwarancji, co daje możliwość wniesienia większego wkładu własnego tj. z 10% na 20%,

–       podwyższenia limitu wkładu własnego ze 100 tysięcy złotych do 200 tysięcy złotych,

–       umożliwienia skorzystania ze spłat rodzinnych osobom, którym udało się zgromadzić środki na pokrycie 20% wartości nieruchomości.

Wprowadzone regulacje oraz zmiana przepisów obecnie obowiązujących, mają stymulować rozwój rynku nieruchomości i dać szansę na zrealizowanie planowanych inwestycji mieszkaniowych, które przez obecną sytuację gospodarczą zostały w znacznym stopniu ograniczone.