Użytkowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia

Co do zasady nowo wybudowany obiekt budowlany można zacząć użytkować dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie albo po dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, jeśli organ nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu w terminie 14 dni od zawiadomienia bądź przed upływem tego terminu wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Zdarzają się jednak sytuacje, gdy do użytkowania obiektu lub jego części dochodzi przed dopełnieniem powyższych obowiązków. W szczególności zauważalne jest to przy inwestycjach deweloperskich, gdy nabywcy dokonają tzw. „przedodbioru”, wykończą mieszkanie i zamieszkają w nim jeszcze przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, o czym szerzej tutaj. Co grozi inwestorowi w takiej sytuacji?

Najpierw ostrzeżenie, następnie kara pieniężna

Jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany użytkowany jest bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy, w pierwszej kolejności pouczy inwestora lub właściciela, że obiekt nie może być użytkowany. Przy pierwszym stwierdzeniu nielegalnego użytkowania obiektu organ nie nakłada kary. Ma to na celu zmobilizowanie inwestora do dopełnienia ciążących na nim obowiązków. Inwestor będzie miał bowiem wówczas 60 dni na to, by uzyskać pozwolenie na użytkowanie lub skutecznie zawiadomić o zakończeniu budowy.

Po upływie 60 dni od doręczenia pouczenia, organ nadzoru budowlanego sprawdzi, czy obiekt nadal jest użytkowany bez wymaganych formalności. Jeśli stwierdzi, że nie zaprzestano nielegalnego użytkowania, wymierzy z tego tytułu karę pieniężną.

Co istotne, po upływie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wymierzeniu kary, organ po raz kolejny przyjdzie na kontrolę. Jeśli stwierdzi dalsze nielegalne użytkowanie, ponownie wymierzy karę z tego tytułu. Kara będzie mogła być wymierzana wielokrotnie, jednak kolejne postanowienie w tym przedmiocie będzie mogło być wydane nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedniego postanowienia.

Kary wymierzane przez organy nadzoru budowlanego za użytkowanie obiektu bez pozwolenia albo dokonania skutecznego zgłoszenia mogą być dotkliwe i zależą od tego, jakiego rodzaju obiekt jest nielegalnie użytkowany. Przykładowo, w przypadku nielegalnego użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, pierwsza kara będzie wynosiła 10.000 zł, a każda następna po 5.000 zł.

Odpowiedzialność karna

Przepisy prawa budowlanego[1] przewidywały odpowiedzialność karną za przestępstwo polegające na użytkowaniu obiektu w sposób niezgodny z przepisami. W praktyce zdarzało się, że odpowiedzialność za ten czyn ponosili właściciele lub inwestorzy, którzy nie dopełnili obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził jednak, że wyżej wskazane określenie znamion czynu zabronionego, tj. brak sprecyzowania, jakie przepisy należy brać pod uwagę przy interpretacji pojęcia „użytkowanie obiektu w sposób niezgodny z przepisami”, jest niezgodne z Konstytucją. Pojęcie to jest bardzo szerokie i nieostre, przez co uniemożliwia ustalenie treści zakazu sformułowanego w przepisie. Utrata mocy przepisu art. 91a prawa budowlanego, w tym zakresie, nastąpiła z dniem 12 lutego 2021 r. [2]

COVID-19

Na marginesie należy wskazać, że wciąż obowiązuje art. 31zy¹ ustawy covidowej[3], który wyłącza konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla większości inwestycji w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19.

Podsumowanie

Użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie lub pomimo braku skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy grozi dotkliwymi karami pieniężnymi. Organ nadzoru budowlanego może nakładać kary wielokrotnie. Jednak w pierwszej kolejności powinien pouczyć inwestora, że obiekt nie może być użytkowany bez dopełnienia omawianych obowiązków.