Zintegrowany Plan Inwestycyjny czy Lex deweloper?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1] skróciła okres obowiązywania specustawy mieszkaniowej – tzw. Lex deweloper[2]. Jednocześnie wprowadziła nowe narzędzie planistyczne, które tę specustawę ma zastąpić – zintegrowany plan inwestycyjny. Aktualnie można jeszcze podejmować uchwały w trybie specustawy. Można też już uchwalać zintegrowane plany inwestycyjne, nawet jeśli gmina nie ma planu ogólnego. Czym różnią się te instytucje? Jakie korzyści wynikają z nich dla inwestorów?

Specustawa mieszkaniowa

Lex deweloper określa zasady oraz procedury przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, a także standardy ich lokalizacji i realizacji. Na podstawie tej ustawy, na wniosek inwestora, rada gminy może podjąć uchwałę (niebędącą aktem prawa miejscowego) o ustaleniu lokalizacji inwestycji, w której określone zostaną parametry i warunki realizacji inwestycji. Na podstawie tej uchwały można ubiegać się o pozwolenie na budowę.

W ramach Lex deweloper można zatem przygotować i zrealizować inwestycję, w wyniku której powstaną budynki mieszkalne, z ewentualną częścią przeznaczoną na działalność handlową lub usługi, przy czym w przypadku budynków wielorodzinnych muszą one liczyć co najmniej 25 lokali mieszkalnych, a w przypadku budynków  jednorodzinnych, inwestycja realizowana w tym trybie musi się składać z co najmniej  10 takich budynków. Obok inwestycji mieszkaniowej, na podstawie Lex deweloper inwestor zrealizuje inwestycję towarzyszącą, czyli budynki i obiekty infrastruktury, które będą służyły obsłudze mieszkańców inwestycji mieszkaniowej. Realizacja inwestycji w tym trybie będzie możliwa, jeżeli teren planowanego przedsięwzięcia spełnia określone w ustawie standardy urbanistyczne (jak m.in. odległość od szkoły podstawowej lub przystanków komunikacji publicznej). Gmina, w drodze uchwały, może określić własne, lokalne standardy urbanistyczne. 

Co istotne, uchwałę na podstawie Lex deweloper można podjąć, a co za tym idzie zarówno inwestycję mieszkaniową, jak i inwestycję towarzyszącą można zrealizować niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem zgodności z planem ogólnym gminy, oraz niesprzecznością z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Jeżeli w danej gminie nie wszedł w życie plan ogólny, należy zbadać zgodność inwestycji z dotychczasowym studium. Co istotne, warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów:

1)    które były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a funkcje te nie są już na nich realizowane,

2)    na których jest lub może być zlokalizowany obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²,

3)    na których jest zlokalizowany budynek biurowy.

W przypadku powzięcia przez radę gminy uchwały w trybie Lex deweloper inwestor będzie miał 6 lat na uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej. Jeżeli nie zdąży w tym terminie, uchwała wygaśnie.

Lex deweloper jest czasowym rozwiązaniem. Pierwotnie ustawa miała obowiązywać do końca 2028 r., jednak na mocy nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, straci moc z dniem 1 stycznia 2026 r. Do tej daty można jeszcze podjąć uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Co jednak istotne, brak jest przepisu przejściowego, który pozwalałby na kontynuowanie prac po tej dacie. Jeżeli zatem ustawa nie ulegnie nowelizacji, wskazana data jest datą, do której można podjąć uchwałę w trybie Lex deweloper, a nie wystąpić z wnioskiem o jej podjęcie.

ZPI

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to z kolei nowe narzędzie w planowaniu przestrzennym – szczególny rodzaj planu miejscowego. Docelowo ZPI ma zastąpić uchwały podejmowane w trybie Lex deweloper.

Podobnie, jak uchwała o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ZPI uchwalany jest przez radę gminy na wniosek inwestora. Obejmuje on inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą. W przeciwieństwie do Lex deweloper, inwestycją główną może być dowolna zabudowa komercyjna, nie tylko zabudowa mieszkaniowa o określonych parametrach. Z kolei inwestycja uzupełniająca ma podobny charakter do inwestycji towarzyszącej z Lex deweloper. Ma to być inwestycja obejmująca m.in. drogi, przystanki, przedszkola, szkoły, przychodnie, obiekty sportu i rekreacji, a także inne obiekty służące obsłudze inwestycji głównej.  

W związku z tym, że ZPI jest szczególnym planem miejscowym, jest on ważny bezterminowo. Tym samym inwestor nie jest ograniczony terminem do wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jednak z charakterem ZPI wiąże się również to, że jak klasyczny plan miejscowy – musi być zgodny z planem ogólnym, w tym z określonymi w planie ogólnym standardami urbanistycznymi. Ustawa nie przewiduje w tym zakresie wyjątków.

Do czasu uchwalenia w danej gminie planu ogólnego, ZPI może zostać uchwalony w oparciu o dotychczasowe studium. Należy jednak pamiętać o konieczności zapewnienia zgodności tych dokumentów – przepisy nie przewidują wyjątków od tego wymogu, jak to ma miejsce na gruncie Lex deweloper

Podsumowanie

Zarówno uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex deweloper, jak i ZPI rada gminy może uchwalić na wniosek inwestora. Co istotne, rada gminy obie omówione uchwały podejmuje w ramach władztwa planistycznego. Oznacza to, że nawet w przypadku spełnienia wszystkich przesłanek, rada może odmówić ich uchwalenia. Oba rozwiązania wiążą się zatem z ryzykiem poniesienia dużych kosztów, bez gwarancji uzyskania pożądanego rezultatu. Z drugiej strony, oba rozwiązania są korzystne dla inwestora, bowiem może on niejako „skroić” uchwałę pod planowaną przez siebie inwestycję.

Jeżeli inwestor planuje zrealizować zabudowę mieszkaniową, powinien przeanalizować, który tryb będzie dla niego korzystniejszy. W zależności od stanu faktycznego, może bowiem okazać się, że któraś z omówionych uchwał będzie dla konkretnego inwestora, na konkretnym terenie, lepszym wyborem.

Z pewnością w sytuacji, gdy w gminie nie wszedł jeszcze w życie plan ogólny, a planowana inwestycja ma być realizowana na terenie, co do którego Lex deweloper nie wymaga zgodności ze studium, należałoby wybrać ten tryb, bowiem przepisy regulujące ZPI nie przewidują w tym zakresie wyjątków. Jeżeli jednak inwestor jest w stanie zapewnić niesprzeczność inwestycji ze studium lub planem ogólnym, korzystniejsze może być ZPI. W przeciwieństwie do uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ZPI jest bezterminowe.

Aktualnie, nawet jeśli w danej gminie nie wszedł w życie plan ogólny, można uchwalić zarówno ZPI, jak i uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie Lex deweloper. Jednakże, jeżeli ustawa nie zostanie znowelizowana, uchwała o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie mogła być podjęta do 1 stycznia 2026 r. To zatem ostatni moment na przygotowanie wniosków, by zdążyć z przeprowadzeniem procedury przed tą datą.

W przypadku wątpliwości, która ścieżka będzie dla Państwa korzystniejsza, zapraszamy do kontaktu!