Zarówno gminy jak i inwestorzy upatrują szans na lepsze zagospodarowanie przestrzeni w zintegrowanych planach inwestycyjnych, które mają być wyrazem kompromisu pomiędzy interesami prywatnymi inwestorów i interesem społecznym mieszkańców, zgodnie z ideą: zrealizujesz swoją inwestycję, pod warunkiem, że zrobisz coś dla społeczności lokalnej.
Przepisy znowelizowanej UPZP przewidują, że Inwestor przygotowuje i składa do wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) wniosek o uchwalenie przez radę gminy ZPI obejmującego inwestycję główną (z założenia służącą interesom inwestora) i uzupełniającą (służącą społeczności lokalnej). Co istotne, własnym staraniem i kosztem przygotowuje projekt takiego planu. Ustawodawca wskazuje, że projekt ZPI powinien spełniać wymogi określone w art. 15 ust. 1-3, art. 16 ust. 1 znowelizowanej UPZP oraz w przepisach wykonawczych do ustawy wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 tejże.
Jeśli wniosek nie będzie zawierał projektu ZPI, albo sam ZPI nie będzie spełniał wymogów ustawowych, wówczas organ wezwie inwestora o uzupełnienie braków formalnych wniosku w terminie nie dłuższym niż 14 dni.
W przypadku, gdy inwestor nie usunie braków formalnych wniosku, organ wyda postanowienie o pozostawieniu jego wniosku bez rozpoznania. Na postanowienie to przysługuje zażalenie do wojewody.
Jeśli wniosek będzie kompletny wójt (burmistrz albo prezydent miasta) w terminie 3 dni udostępni go w Rejestrze Urbanistycznym oraz przekaże go radzie gminy w celu rozpoczęcia procedowania, ogłaszając o tych czynnościach na stronie Biuletynu Informacji Publicznej, a także w sposób zwyczajowo przyjęty na terenie gminy.
Rada gminy musi w pierwszej kolejności podjąć decyzję, czy w ogóle przystąpić do sporządzenia ZPI – przepis stanowi, że rada „może wyrazić zgodę” w tym zakresie. Przepisy nie przewidują żadnego terminu dla rady na podjęcie decyzji w tej sprawie. Rada podejmuje zatem uchwałę w przedmiocie zgody lub odmowy zgody na przystąpienie do sporządzenie ZPI (można uznać, że to taki odpowiednik uchwały intencyjnej w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego). Dopiero gdy rada gminy wyrazi zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, wójt (burmistrz, albo prezydent miasta) podejmuje kolejne czynności.
Kolejnym krokiem są negocjacje z inwestorem w zakresie samego projektu ZPI, ale także co najistotniejsze w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej, na mocy której inwestor ma wybudować np. świetlicę dla społeczności lokalnej. W negocjacjach uczestniczy osoba wyznaczona przez radę gminy. Co wymaga zaakcentowania, organ wykonawczy może w każdym czasie do czasu podpisania umowy urbanistycznej odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy (nie potrzebuje na to zgody rady).
Po negocjacjach z inwestorem organ wykonawczy wprowadza zmiany do projektu ZPI, opracowuje uzasadnienie i sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, jeśli jest wymagana. Dokumenty te wraz z projektem umowy urbanistycznej uwzględniającej wynik negocjacji stron udostępnia się w Rejestrze Urbanistycznym.
W kolejnym etapie, organ wykonawczy gminy występuje o opinie i uzgodnienia, o których mowa w art. 17 pkt 6 lit. a i b znowelizowanej UPZP, a także o zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne. Ogłasza równocześnie o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Następnie organ, w terminie 14 dni od zakończenia opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych, wprowadza zmiany do projektu ZPI wynikające z uzyskanych opinii, uzgodnień i przeprowadzonych konsultacji społecznych.
W założeniu ustawodawcy zwieńczeniem ww. czynności jest zawarcie przez Inwestora z gminą umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego [szerzej o umowie mówiliśmy w artykule mec. Kołodziejczaka – Umowa urbanistyczna w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]. Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt ZPI, w ostatecznym – wypracowanym przez strony kształcie. Projekt ZPI wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko oraz umowę urbanistyczną i raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych udostępnia się w Rejestrze Urbanistycznym. Ostatni krok należy do rady gminy.
Rada gminy nie może samodzielnie wprowadzić żadnych zmian do przedłożonego jej do uchwalenia projektu ZPI – może go albo uchwalić, albo odrzucić. Jeżeli radnym się projekt ZPI nie spodoba i rada gminy uzna, że projekt wymaga poprawek, może podjąć uchwałę o zwróceniu ZPI do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta z propozycjami zmian w samym projekcie lub umowie urbanistycznej. W takim przypadku, nastąpi ponowienie negocjacji z inwestorem pozostałych czynności zmierzających do tego, by zintegrowany plan inwestycyjny został uchwalony.
Pomimo zawarcia umowy urbanistycznej może zatem nie dojść do uchwalenia ZPI. Z tego względu przepisy przewidują, że skutki prawne umowy urbanistycznej powstają dopiero z dniem wejścia w życie ZPI w kształcie przyjętym w załączniku do umowy.
Procedura uchwalania ZPI jest odzwierciedleniem nierównorzędnych pozycji, w jakich znajduje się inwestor względem organów gminy. Nie sposób oprzeć się wrażeniu, że organy wszystko „mogą” (mogą zgodzić się na przystąpienie do sporządzenia ZPI albo i nie, mogą odstąpić w każdej chwili od negocjacji, wreszcie mogą uchwalić lub nie ZPI, nawet jeśli zawarto umowę urbanistyczną), a inwestor choćby stawał na rzęsach „może” co najwyżej nie uzyskać ZPI, pomimo że poniesie koszty jego opracowania. Ideę wprowadzenia instrumentu, który pozwoli na dialog pomiędzy inwestorami a organami gminy należy ocenić pozytywnie, natomiast kształt przepisów pozostawia wiele do życzenia.
Obsługujemy biznes.
Precyzyjnie.
Inwestycje budowlane
Nasza oferta skierowana jest do przedsiębiorców realizujących inwestycje budowlane: mieszkaniowe, produkcyjne, usługowe i inne.
autor: Joanna Wieczorek
autor: Kacper Łagodziński
