Stało się – 26 maja br. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 3097). Ustawę przekazano Prezydentowi i Marszałkowi Senatu. Po nowelizacji jednym z najważniejszych narzędzi planistycznych ma szansę stać się Zintegrowany Plan Inwestycyjny (dalej: ZPI). Cóż to takiego i czy można w tym instrumencie upatrywać szans na lepszą współpracę pomiędzy inwestorami a samorządami?
Zintegrowane plany inwestycyjne będą w swej istocie zbliżone do uchwał podejmowanych na podstawie specustawy mieszkaniowej i docelowo mają je zastąpić. Mają w założeniu stanowić narzędzie, które z jednej strony pozwoli inwestorom na realizację interesujących ich inwestycji i czerpanie z nich korzyści, z drugiej strony pozwoli gminom wymusić na nich realizację niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania tychże inwestycji, infrastruktury społecznej, zapobiegając upublicznieniu kosztów jej realizacji.
ZPI będzie uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora i będzie wymagał obligatoryjnych negocjacji i konsultacji ze stroną społeczną, a następnie zawarcia umowy urbanistycznej, która określi warunki realizacji inwestycji głównej oraz – co ważne i nowe – oczekiwania gminy wobec inwestora w zakresie inwestycji uzupełniających.
Zintegrowany plan inwestycyjny będzie uchwalany dla terenu, na którym planowana jest inwestycja główna, czyli ta, którą będzie chciał zrealizować inwestor np. deweloper i jednocześnie będzie obejmował także inwestycję uzupełniającą, czyli taką, której realizacji będzie oczekiwała od inwestora gmina, w związku z realizacją planowanej przez niego budowy.
Co ciekawe, ZPI będzie dotyczyć nie tylko inwestycji mieszkaniowych, lecz również usługowych, produkcyjnych czy rolniczych, które wiązać się będą z koniecznością realizacji dodatkowej infrastruktury technicznej, komunikacyjnej lub społecznej. Zgodnie z definicją, inwestycja uzupełniająca to inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy, m.in. sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.
Od razu warto zauważyć, że brak jest w przepisach skutecznego mechanizmu wyważania interesów prywatnych i publicznych. To, w jakim zakresie inwestor będzie zobligowany zrealizować inwestycje uzupełniające i ponieść ich koszty, będzie przedmiotem negocjacji pomiędzy inwestorem, a gminą i ostatecznie zostanie uregulowane w umowie urbanistycznej, przy czym przepisy nie określają ram obowiązków inwestora prywatnego. Niestety, z praktyki związanej z umowami partycypacyjnymi wiemy, iż może to prowadzić do sytuacji, w których zakres oczekiwań wobec inwestorów prywatnych będzie nieadekwatny do skali inwestycji. Bez zawarcia umowy urbanistycznej nie dojdzie jednak do uchwalenia ZPI.
Warto dostrzec, że zintegrowany plan inwestycyjny będzie uchwalany przez radę gminy, ale jego projekt ma obowiązek opracować inwestor (podobnie zresztą jak to ma miejsce przy inwestycjach realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej). Co istotne, projekt ZPI będzie musiał spełniać część wymogów dla projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Procedura jego uchwalenia również będzie zbliżona do procedury planistycznej zmierzającej do sporządzenia i uchwalenia planu miejscowego (o czym szerzej powiemy w kolejnym artykule).
Pierwszym krokiem, który trzeba będzie podjąć, będzie przekonanie rady gminy do wyrażenia zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Co ciekawe, rada może wyrazić zgodę, ale nie musi. Projekt nie przewiduje żadnego terminu dla rady na podjęcie decyzji w tej sprawie. Dopiero po wyrażeniu przez radę gminy zgody na przystąpienie do sporządzenia ZPI, wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie prowadzić negocjacje z inwestorem w celu ustalenia treści projektu umowy urbanistycznej oraz ostatecznego kształtu samego planu inwestycyjnego.
ZPI jest szczególną formą planu miejscowego. Jest zatem aktem prawa miejscowego powszechnie obowiązującym, pomimo że uchwałę podejmuje się na skutek indywidualnego wniosku konkretnego inwestora, w związku z zawartą przez niego umową urbanistyczną. Co istotne, ZPI może być uchwalony dla terenu, na którym obowiązuje już plan miejscowy – wówczas wejście w życie ZPI spowoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI. ZPI będzie musiał uwzględniać ustalenia planu ogólnego w zakresie stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych.
Stworzenie narzędzia, które pozwoli na zaplanowanie zagospodarowania konkretnej przestrzeni we współpracy pomiędzy inwestorem, a samorządem należy ocenić pozytywnie. Z góry wiadomo jednak, że negocjowanie umów urbanistycznych nie będzie zadaniem łatwym. Dodatkowo gmina w każdej chwili może przerwać negocjacje. Można zatem pokusić się o stwierdzenie, że przy uchwalonym kształcie przepisów o ZPI, uzyskanie uchwały w sprawie ZPI nie będzie zadaniem prostym.
Obsługujemy biznes.
Precyzyjnie.
Inwestycje budowlane
Nasza oferta skierowana jest do przedsiębiorców realizujących inwestycje budowlane: mieszkaniowe, produkcyjne, usługowe i inne.
autor: Joanna Wieczorek
autor: Kacper Łagodziński
