Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Niewielu inwestorów ma świadomość obowiązków, jakie ciążą na nich w związku ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego. W dzisiejszym artykule wyjaśnimy, czym jest taka zmiana w świetle przepisów prawa i jak przekształcić np. mieszkanie na biuro tak, aby nie narazić się na konsekwencje prawne.

Czym jest zmiana sposobu użytkowania w świetle Prawa budowlanego?

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane[1], przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym  lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko

Powyższe przesłanki mogą brzmieć nieco enigmatycznie, stąd warto przytoczyć konkretne przykłady, w których sądy administracyjne uznały, że doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Do takich sytuacji należą:

• zintensyfikowanie w obiekcie dotychczasowej działalności – jeżeli powoduje skutki określone w art. 71 ust. 1 pkt 2 lub 3 Prawa budowlanego, czyli np. dochodzi do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego;
• przeznaczenie obiektu mieszkalnego na biuro – w takim przypadku dochodzi m.in. do zmiany warunków bezpieczeństwa pracy (w obiekcie tworzą się nowe miejsca pracy), warunków sanitarno-higienicznych (należy dostosować instalacje do potrzeb zmienionej funkcji obiektu), czy wielkość i układ obciążeń (zwiększony przepływ osób może mieć wpływ na konstrukcję obiektu);
• przekształcenie hotelowej restauracji w lokal taneczny – zwiększona emisja hałasu i drgań na skutek organizowania imprez muzyczno-tanecznych.

Procedura zmiany sposobu użytkowania obiektu

Aby zmienić sposób użytkowania obiektu konieczne jest dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (co do zasady staroście/prezydentowi miasta na prawach powiatu) w formie papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Ważne jest to, abyśmy zgłosili organowi zamiar zmiany sposobu użytkowania obiektu jeszcze przed przystąpieniem do jego użytkowania w inny sposób, inaczej będziemy mieli do czynienia z samowolą.

Ważne terminy:

Starosta ma 30 dni* na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji (w przypadkach wskazanych poniżej)

Inwestor ma 2 lata od doręczenia zgłoszenia na to, aby zmienić sposób użytkowania obiektu bez konieczności występowania z nowym zgłoszeniem

*Jeżeli nasze zgłoszenia spełnia wszystkie warunki, organ może, jeszcze przed upływem 30-dniowego terminu, z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zaświadczenie to upoważnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu bez konieczności oczekiwania na upływ powyższego terminu.

Co należy dołączyć do zgłoszenia?

Stosownie do treści art. 71 ust. 2 pkt 1-6 Prawa budowlanego do zgłoszenia należy dołączyć:

1)    opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2)    zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

3)    oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

4)    zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego planu miejscowego;

5)    w przypadku zmiany sposobu użytkowania, która zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;

6)    w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw (w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach) lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.

Dodatkowo, jeżeli zmiana sposobu użytkowania modyfikuje warunki bezpieczeństwa pożarowego (np. w przypadku zamiaru organizowania w lokalu tzw. escape roomów), do zgłoszenia należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Jeżeli zgłoszenie nie zawiera wszystkich wymaganych dokumentów, to organ wydaje postanowienie o obowiązku ich uzupełnienia.

Kiedy organ wyda sprzeciw?

Organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie miał możliwość wniesienia sprzeciwu, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1)    wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2)    narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3)    może spowodować niedopuszczalne:

a)     zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

b)    pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

c)     pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

d)    wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Zmiana sposobu użytkowania a pozwolenie na budowę lub zgłoszenie

Na gruncie powyższego pojawia się pytanie, co w przypadku jeżeli wykonujemy prace budowlane, objęte pozwoleniem na budowę, na skutek których zmieni się sposób użytkowania danego obiektu. Czy musimy wtedy odrębnie zgłaszać zmianę sposobu użytkowania? Ustawodawca zdecydował, że w takiej sytuacji rozstrzygnięcie o zmianie sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę. W takim przypadku zmiana sposobu użytkowania obiektu wynika bowiem z zakresu prac, na które uzyskaliśmy pozwolenie. 

Natomiast w przypadku, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, dla których potrzebne jest zgłoszenie budowy, to nasze zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania organ uzna za zgłoszenie budowy lub robót budowlanych. 

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania obiektu nie jest skomplikowana i opiera się przede wszystkim na konieczności dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Niedochowanie tego obowiązku będzie skutkowało uznaniem, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania i wszczęciem postępowania legalizacyjnego, o którym opowiemy w kolejnym artykule.