Zmiana zagospodarowania terenu niezgodna z planem miejscowym, czyli krótko o przeciwdziałaniu samowoli urbanistycznej

Niekwestionowanym jest, że samowolna zmiana zagospodarowania terenu zrealizowana bez poszanowania obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia, obarczona jest sankcjami wprowadzonymi przepisami prawa budowlanego. Stanowią one trzy rodzaje procedur dotyczących samowoli budowlanych, a ich zastosowanie zależy od konkretnego stanu faktycznego. Nasze dzisiejsze pytanie dotyczy jednak innej sytuacji. W artykule krótko opowiem Państwu bowiem, co może się wydarzyć, gdy dojdzie do tzw. samowoli urbanistycznej, a więc tytułowej zmiany zagospodarowania niezgodnej z planem, która nie wiąże się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia.

Wobec tego rodzaju sytuacji zastosowanie znajdywał dotychczas art. 59 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1]. Norma ta umożliwiała wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta wydanie decyzji nakazującej wstrzymanie użytkowania terenu, a także decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Mimo, że możliwość zastosowania tej procedury do tzw. samowoli urbanistycznej, literalnie nie wynikała z przepisu, ugruntowany był pogląd^[2], że ma on odpowiednie zastosowanie w przypadku zmiany zagospodarowania terenu objętego planem miejscowym, która nie wymaga pozwolenia na budowę/zgłoszenia. Naturalnie dotyczyło to przypadku gdy zmiana ta była niezgodna z obowiązującym planem miejscowy.

Powyższe stanowisko wyraził np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 9 lutego 2023 roku (sygn. II SA/Gl 1212/22). Sąd ten analizując zakreśloną problematykę powołał się na wykładnię celowościową i systemową wskazanego przepisu.

Podobne stanowisko zajął też Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 września 2019 roku, sygn. II OSK 2345/18 czy też w wyroku z dnia 20 października 2020 roku, sygn. II OSK 2478/20. W drugim z przywołanych rozstrzygnięć Sąd ten podkreślił, że przyjęcie sposobu interpretacji przepisu art. 59 ust. 3 w zw. z ust. 2 upzp dokonanego jedynie przy zastosowaniu metody wykładni gramatycznej prowadziłoby do uznania, że w przypadku niezgodnej z ustaleniami planu zmiany sposobu zagospodarowania terenu niewymagającej pozwolenia na budowę nie byłoby możliwe uruchomienie postępowania w przedmiocie likwidacji skutków samowoli urbanistycznej. Żaden inny powszechnie obowiązujący przepis prawa nie określa bowiem kompetencji organu administracji do wszczęcia i prowadzenia postępowania w tym przedmiocie.

Obecnie, w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie odrębnej regulacji w tym zakresie, mianowicie w art. 35a upzp. Gdy dojdzie do tytułowej samowoli urbanistycznej, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może wydać decyzję w której zakaże właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym.

W kontekście wyrażonego przez NSA poglądu, rzetelność wymaga wskazania, że w orzecznictwie dostrzegalny jest również pogląd, zgodnie z którym budowa obiektu budowlanego, nawet nie wymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, wbrew postanowieniom planu miejscowego jest innym przypadkiem samowoli budowlanej polegającym na realizacji tego obiektu niezgodnie z przepisami (art. 50 ust. 1 pkt 4 upb). W takim wypadku, zastosowanie ma m.in. przepis art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 7 upb, dający podstawę do orzeczenia rozbiórki gdy nie można doprowadzić go do stanu zgodnego z prawem. Takie stanowisko wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w dwóch wyrokach z dnia 15 marca 2018 roku (sygn. II SA/Sz 1402/17) i z dnia 16 listopada 2017 roku (sygn. II SA/Sz 1066/17).

Zachęcając do dalszego śledzenia bloga, w kolejnym artykule krótko przedstawię Państwu na konkretnych przykładach czym w ogóle jest tytułowa „zmiana zagospodarowania terenu”.