Budynek, dzierżawa i użytkowanie wieczyste – przepis na inwestycję, która nie należy do inwestora?

W polskim porządku prawnym użytkowanie wieczyste stanowi szczególne prawo rzeczowe pośrednie między własnością a ograniczonym prawem rzeczowym. W praktyce zdarzyć się może sytuacja, w której użytkownik wieczysty oddaje grunt w posiadanie osobie trzeciej (dzierżawcy), a ten wznosi na nim budynek. W takim przypadku, w momencie, gdy użytkowanie wieczyste wygasa, pojawia się problem – kto tak naprawdę jest właścicielem wzniesionego budynku?

Wzniesienie budynku na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego

Na podstawie art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”), budynki i urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego stanowią jego własność[1]. Przepis ten wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit (art. 48 k.c.), zgodnie z którą wszystko, co zostało trwale związane z gruntem, staje się jego częścią składową.

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego budynki i inne urządzenia na podstawie art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”)[2]. Pojawia się jednak pytanie, czy takie samo prawo będzie przysługiwało również dzierżawcy gruntu?

Sytuacja dzierżawcy, który wzniósł budynek na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego

Kluczowe znaczenie w tej sprawie ma uchwała Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r. (III CZP 60/11), w której przyjęto, że budynek wzniesiony przez dzierżawcę (osobę trzecią), za zgodą użytkownika wieczystego należy do użytkownika wieczystego[3]. W orzecznictwie wskazuje się nawet, że działania dzierżawcy należy traktować, tak jakby to sam użytkownik wieczysty wzniósł dany budynek. Podyktowane jest to faktem, że to użytkownik wieczysty ponosi odpowiedzialność wobec właściciela gruntu za to, co dzieje się na terenie oddanym mu w użytkowanie wieczyste. Ponadto, jak potwierdzają liczne wyroki, na podstawie art. 3 ust. 1. pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikiem podatku od nieruchomości od budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty, ponieważ to on jest właścicielem tych budynków i budowli[4] [5].

Czy stanowisko sądów w tej sprawie jest jednoznaczne?

W linii orzeczniczej pojawił się wyłom jakim jest postanowienie SN z 25 marca 1998 r. (II CKN 635/97), zgodnie z którym budynki, których użytkownik wieczysty nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy, nie należą do niego[6]. Pogląd ten jest jednak odosobniony, a dodatkowo jednoznacznie krytykowany i uznawany za sprzeczny z aktualnym stanem prawnym oraz większością orzecznictwa. Znacząca ilość głosów w doktrynie uznaje, że w takim przypadku to użytkownik wieczysty nabywa własność budynku. Tym samym, za aktualny i powszechnie akceptowany należy uznać pogląd, że wszelkie obiekty wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, w tym przez osobę trzecią, stają się z mocy prawa własnością użytkownika wieczystego.

Czy inwestorowi nie przysługuje żadna rekompensata?

Zgodnie z art. 33 ust. 2 u.g.n., po wygaśnięciu użytkowania wieczystego użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte budynki i inne urządzenia. Tym samym własność budynku przechodzi na właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego), a po stronie użytkownika wieczystego tworzy się roszczenie o zapłatę wartości tej infrastruktury.

Inwestor wznoszący budynek nie ma jednak żadnej podstawy do roszczeń wobec Skarbu Państwa (właściciela gruntu). Ewentualne roszczenia może jedynie kierować wyłącznie wobec użytkownika wieczystego. Mogą to być roszczenia przede wszystkim o zwrot nakładów lub z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Czy dzierżawca może mieć roszczenie o wykup gruntu?

Roszczenie o wykup gruntu ze względu na wybudowanie na nim budynku (art. 231 k.c.), przysługuje wyłącznie samoistnemu posiadaczowi gruntu w dobrej wierze[7]. W związku z tym dzierżyciel jako posiadacz zależny nie spełnia wymaganych przesłanek do uzyskania takiego prawa.

Z kolei co do roszczenia o przeniesienie użytkowania wieczystego, polegającym na analogicznym zastosowaniu art. 231 k.c., przysługuje ono jedynie posiadaczowi gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, który jest posiadaczem samoistnym albo włada rzeczą jak użytkownik wieczysty (choć nim nie jest) i wzniósł na gruncie budynek.

Z powyższych względów inwestorowi-dzierżawcy, jako posiadaczowi zależnemu nie przysługuje ani roszczenie o wykup gruntu, ani roszczenie o przeniesienie użytkowania wieczystego.

Podsumowanie

Inwestor, który wznosi budynek na dzierżawionym gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, powinien wziąć pod uwagę ryzyko związane z ewentualnym wygaśnięciem użytkowania wieczystego. Aby uniknąć potencjalnej utraty własności budynku, kluczowe jest zadbanie o odpowiednie ukształtowanie sytuacji prawnej potencjalnej inwestycji już na etapie jej planowania. W celu oceny ryzyka warto skonsultować się z profesjonalistą.