Umowa o roboty budowlane z dwoma wykonawcami

W zdecydowanej większości sytuacji inwestor podpisuje umowę o roboty budowlane z jednym wykonawcą. Czasami jednak zakres robót budowlanych lub inne czynniki powodują, że dwaj lub więcej wykonawców chcą podpisać umowę razem i wspólnie realizować prace. Takie rozwiązanie może być atrakcyjne dla inwestora, ale warto przemyśleć sposób organizacji całej współpracy i dodać odpowiednie zapisy do umowy.

Brak zapisów w umowie

Umowa o roboty budowlane może zostać podpisana przez dwóch lub więcej wykonawców. W braku innych zapisów w umowie, zobowiązania i wierzytelności wykonawców o charakterze podzielnym będą się dzielić na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wykonawców. Części te są równe, jeżeli z okoliczności nie wynika nic innego. Przykładowo, jeżeli umowa dotyczy wybudowania 2 budynków, każdy z dwóch wykonawców będzie zobowiązany do wybudowania 1 budynku. Po drugie, inwestor będzie zobowiązany do zapłaty każdemu z wykonawców połowę wynagrodzenia. Takie rozwiązanie może rodzić spory, zwłaszcza gdy rzeczywisty nakład i wartość pracy wykonawców nie będą równe.

Dwóch lub więcej wykonawców będą odpowiedzialni solidarnie za zobowiązania niepodzielne np. przygotowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. Odpowiedzialność solidarna oznacza, że każdy z wykonawców może samodzielnie wykonać dany obowiązek niepodzielny, a potem może domagać się od pozostałych wykonawców zwrotu kosztów w odpowiedniej części.

W braku odpowiednich zapisów w umowie, inwestor powinien składać wszystkie oświadczenia wiedzy lub woli bezpośrednio do każdego wykonawców, np. wezwanie do zmiany sposobu realizacji prac, wezwanie do usunięcia naruszenia umowy pod rygorem odstąpienia, oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub naliczeniu kar umownych. Również każda zmiana umowy będzie wymagać zgody i podpisów wszystkich wykonawców.

Kwestie do uregulowania w umowie

Inwestor zgadza się na wielu wykonawców, ponieważ liczy na sprawną i efektywną realizację robót budowlanych. Wszyscy wykonawcy powinni więc ponosić odpowiedzialność za wykonanie umowy o roboty budowlane w całości. Wielość wykonawców nie może prowadzić do ograniczenia ich odpowiedzialności za prawidłowe i terminowe zakończenie prac. Ewentualne spory wewnętrzne pomiędzy wykonawcami lub jakieś problemy jednego z nich także stanowią czynniki ryzyka dla inwestora, które można próbować zminimalizować w umowie.

W przypadku wielości wykonawców często stosuje się instytucję pełnomocnictwa udzielonego jednemu z wykonawców przez wszystkich pozostałych wykonawców. Zakres umocowania wynika zawsze z treści pełnomocnictwa, natomiast wykonawca-pełnomocnik zazwyczaj może samodzielnie podpisywać aneksy do umowy o roboty budowlane, wyceniać i wyrażać zgodę na roboty dodatkowe, składać oświadczenia wiedzy lub woli związane z umową. Pełnomocnictwo o przemyślanej treści pozwala znacząco ułatwić formalną obsługę inwestycji budowlanej z wieloma wykonawcami, w szczególności uprościć obieg informacji i dokumentów.

Niezależnie od powyższego trzeba pamiętać, że wielość wykonawców w umowie o roboty budowlane ma miejsce zarówno na etapie realizacji robót, jak i w okresie wieloletniej gwarancji i rękojmi. Przed podpisaniem umowy z wieloma wykonawcami warto przemyśleć, jak ma przebiegać cała procedura reklamacyjna w czasie obowiązywania gwarancji i rękojmi, w szczególności czy reklamacje mają być kierowane do każdego z wykonawców. W niektórych sytuacjach inwestor będzie zgłaszał wady i usterki tylko do jednego wykonawcy, ponieważ pozostali nie mają doświadczenia w robotach budowlanych tego rodzaju i nie będą w stanie efektywnie rozwiązać problemu. W opisanej sytuacji, brak usunięcia wady przez wykonawcę wyznaczonego w umowie powinien upoważniać inwestora do wykonania zastępczego.

Podsumowanie

Zawarcie umowy o roboty budowlane z dwoma lub więcej wykonawcami wydaje się dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy charakter prac wymaga zaangażowania wykonawcy o wąskiej specjalizacji np. podmiotu z doświadczeniem w konserwacji polichromii. Wielość wykonawców daje inwestorowi większą szansę na należyte wykonanie robót, ale może też wiązać się z dodatkowym ryzykiem. Przemyślane zasady współpracy stron ujęte w treści umowy pozwolą ograniczyć różne ryzyka i ułatwić realizację robót.