Żądanie sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

Od 31 sierpnia 2023 r. przez rok użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych mogą wystąpić z (wiążącym) żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na ich rzecz. Dotyczy to przede wszystkim przedsiębiorców, ale również innych podmiotów, jak na przykład właścicieli garaży, czy spółdzielni mieszkaniowych (np. w zakresie nieruchomości, na których posadowiona jest infrastruktura osiedlowa). Użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów na mocy ustawy z 2018 r.[1]

Przesłanki sprzedaży

Możliwość wystąpienia z żądaniem sprzedaży przysługuje wszystkim użytkownikom wieczystym, jeżeli:

• nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r.,
• nieruchomość jest zabudowana,
• użytkownik wieczysty wykonał zobowiązania określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
• nie toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,
• nieruchomość nie leży na terenie portów i przystani morskich, ani nie jest wykorzystywana na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Cena sprzedaży

Zasady ustalania ceny sprzedaży, w przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa, wynikają z ustawy. Cenę ustala się jako:

• dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – w przypadku zapłaty ceny jednorazowo,
• dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – w przypadku płatności ratalnej.

Z kolei wobec nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej w dniu sprzedaży.

Odpowiednia rada albo sejmik ma 4 miesiące na podjęcie uchwały określającej szczegółowe zasady sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Może też zobowiązać, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Jeżeli odpowiednie uchwały nie zostaną podjęte, stosuje się te same zasady, co w przypadku nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa.

Bonifikaty

W przypadku sprzedaży nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa możliwe jest udzielenie bonifikaty. Bonifikata przysługuje osobom, wobec których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym, lub przed ukończeniem 16 roku życia, a także osobom zamieszkującym bądź będącym opiekunami prawnymi lub przedstawicielami osób z niepełnosprawnościami. Bonifikata przysługuje również członkom rodzin wielodzietnych, uprawnionym do posiadania Karty Dużej Rodziny. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego bonifikata jest udzielana na podstawie uchwały rady albo sejmiku.

Pomoc de minimis

W przypadku sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej różnica pomiędzy wartością nieruchomości gruntowej a jej ceną uznawana jest za pomoc publiczną. Za dzień udzielenia pomocy uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli wartość pomocy publicznej przekroczy limit pomocy de minimis, pomocy udziela się do tego limitu i dotychczasowy użytkownik wieczysty będzie musiał uiścić dopłatę do wartości nieruchomości gruntowej przyjętej do ustalenia ceny. Wysokość dopłaty należy ustalić w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej. Dopłata będzie mogła zostać uiszczona w pełnej wysokości w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości albo może zostać rozłożona na maksymalnie 20 rocznych rat.

Podsumowanie

Możliwość wystąpienia z roszczeniem o sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste stanowi kolejny krok mający na celu eliminację instytucji użytkowania wieczystego. Dotychczasowy użytkownik wieczysty powinien przeanalizować, czy nieruchomość oddana mu w użytkowanie wieczyste kwalifikuje się do sprzedaży w omówionym trybie. Dodatkowo przedsiębiorcy powinni zweryfikować, czy nie dojdzie do przekroczenia limitu pomocy de minimis.