Co z decyzją środowiskową przy zmianie właściciela nieruchomości?

Zbycie lub nabycie nieruchomości z planowanym, realizowanym albo zrealizowanym przedsięwzięciem może być kłopotliwe, gdyż z zasady wymaga przeniesienia decyzji środowiskowej (zmiany adresata decyzji).

Co jednak, gdy poprzedniego właściciela i adresata decyzji już nie ma (np. przez upadłość, likwidację czy przejęcie spółki przez inną spółkę)? Wtedy nie można przenieść decyzji, gdyż nie ma możliwości przedstawienia wymaganej zgody poprzedniego adresata decyzji. W obecnym stanie prawnym to sytuacja patowa.

W tym artykule przyglądamy się, jakie zmiany planuje w tym zakresie wprowadzić ustawodawca – analizujemy projekt ustawy o zmianie ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko oraz niektórych innych ustaw (nr UD224)[1].

Zmiana właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości a decyzja środowiskowa

Obecnie sama zmiana właściciela nieruchomości (czy użytkownika wieczystego) albo uzyskanie innego tytułu prawnego do nieruchomości (np. umowa dzierżawy), nie ma wpływu na wydaną decyzję środowiskową. Nie przechodzi ona z automatu na nowego właściciela – decyzję trzeba przenieść. Projektodawca chce zmienić ten stan.

Projektowany przepis art. 72c ustawy ocenowej[2] zakłada dwa rozwiązania:

W ustępie pierwszym przewidziano, że zmiana właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na której jest realizowane lub zrealizowane przedsięwzięcie, dla którego została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, spowoduje przejęcie przez nowego właściciela nieruchomości praw i obowiązków wynikających z tej decyzji.

Ustęp drugi odnosi się natomiast do przedsięwzięć, które są związane z prowadzeniem działalności. W takiej sytuacji prawa i obowiązki wynikające z decyzji środowiskowej przejmie nowy podmiot prowadzący działalność określoną w decyzji, z chwilą objęcia tytułu prawnego do nieruchomości.

Dodatkowo, podobnie jak przy zmianie adresata decyzji (przeniesieniu decyzji) w przypadku wielu podmiotów wprowadzona zostaje solidarna odpowiedzialność (projektowany art. 72c ust. 3).

Proponując instytucję przejęcia z mocy prawa (ex lege) praw i obowiązków wynikających z decyzji środowiskowej, projektodawca najpewniej wzorował się na obecnym art. 72b ustawy ocenowej, który wprowadził takie rozwiązanie w przypadku przeniesienia koncesji udzielonej na podstawie Prawa geologicznego i górniczego.

Różnicą pomiędzy regulacją przejęcia praw w wyniku przeniesienia koncesji, a w wyniku zmiany właścicielskiej w odniesieniu do nieruchomości objętej decyzją środowiskową jest wprost uregulowany tryb potwierdzania tego faktu w pierwszym przypadku – przez zaświadczenie (art. 72b ust. 2 ustawy ocenowej).

Zdecydowanie należy opowiedzieć się za tym, że również ewentualne przejęcie praw i obowiązków z decyzji środowiskowej w przypadku zmiany właścicielskiej powinno zakładać wydawanie stosownych zaświadczeń potwierdzających przejęcie praw (a nawet korzystniej byłoby, gdyby następowało to w drodze zmiany decyzji), co może być niezbędne do wykazania faktu legitymowania się decyzją w różnych postępowaniach, np. dotyczących pozwoleń emisyjnych czy pozwolenia zintegrowanego.

Ocena propozycji

Samą chęć doprecyzowania mechanizmu przenoszenia praw i obowiązków z decyzji środowiskowej należy ocenić pozytywnie.

Jest to regulacja potrzebna, zarówno z perspektywy przedsiębiorców, przez konieczność legitymowania się decyzją środowiskową na dalszym etapie inwestycyjnym i eksploatacyjnym, jak również z punkt widzenia ochrony środowiska i zapewnienia realizacji warunków określonych w decyzji, co niejednokrotnie rozmywa się w przypadku wielości zmian właścicielskich (to ten aspekt akcentowany jest w uzasadnieniu projektu ustawy).

Jednakże w obecnym kształcie nowelizacja budzi spore wątpliwości.

Ryzyka

Po pierwsze powiązanie decyzji środowiskowej z tytułem prawnym do nieruchomości, jest o tyle zastanawiającym rozwiązaniem, że decyzja środowiskowa w obecnej regulacji nie jest bezpośrednio związana z prawem własności czy jakimkolwiek innym tytułem prawnym, a dla jej uzyskania nie jest wymagane legitymowanie się prawem dysponowania nieruchomością na dany cel[3].

Co istotne, projekt nie ogranicza przejęcia prawa własności wyłącznie do czynności prawnych (sprzedaży, zamiany, aportu itd.), lecz wskazuje, że każdy kto „staje się właścicielem nieruchomości” przejmie prawa i obowiązki określone w decyzji. Należy zatem przyjąć, że każdy sposób uzyskania własności jest objęty dyspozycją przepisu – tym również przez dziedziczenie. To istotna zmiana, gdyż dotychczas w orzecznictwie wprost wskazywano na niedopuszczalność przejęcie praw z decyzji środowiskowej w drodze dziedziczenia[4].

Szczególnie zwraca uwagę, że projektowany przepis nie ogranicza przejścia praw i obowiązków z decyzji w razie zmiany właściciela nieruchomości czy dysponenta nieruchomości tylko do sytuacji, gdy adresatem był poprzedni właściciel / dysponent nieruchomości.

W obecnym brzmieniu nie sposób wykluczyć sytuacji „wywłaszczenia z prawa”, wbrew woli zarówno adresata decyzji, który nie jest właścicielem a rozpoczął realizację przedsięwzięcia (np. uzyskał pozwolenia na budowę na podstawie umowy dzierżawy), jak i następcy prawnego właściciela nieruchomości (np. spadkobiercy), który nie zamierza realizować przedsięwzięcia. Zgodnie z literalną wykładnią projektowanego przepisu ani przyczyna zmiany właściciela, ani brak tożsamości osoby właściciela i adresata decyzji nie ma wpływu na przejęcie praw i obowiązków wynikających z decyzji środowiskowej.

Przykład:

Decyzję środowiskową uzyskał dzierżawca nieruchomości, który prowadzi na niej działalność. Zbycie nieruchomości skutkowałoby przejściem praw i obowiązków z decyzji środowiskowej na nabywcę wbrew woli dotychczasowego jej adresata, a być może również wbrew woli stron umowy sprzedaży.

Proponowana regulacja z całą pewnością wymaga zmian i doprecyzowania oraz zastanowienia, czy aby na pewno należy bezwzględnie wiązać własność nieruchomości z prawami określonymi w decyzji, której uzyskanie nie wymaga żadnego tytułu do nieruchomości. Być może rozsądniejszą regulacją przeniesienia praw i obowiązków wynikających z decyzji środowiskowej byłoby, podobnie jak w obecnym art. 72b ustawy ocenowej dotyczącej koncesji z Prawa geologicznego i górniczego, powiązanie praw i obowiązków z decyzji środowiskowej z przeniesieniem następczych decyzji.