Czy rozbiórka wymaga warunków zabudowy?

O rozbiórce w kontekście warunków zabudowy najczęściej mówimy w sytuacji gdy towarzyszy ona innym robotom budowlanym (np. budowa inwestycji po rozbiórce istniejących obiektów czy częściowa rozbiórka obiektu wraz z jego przebudową i rozbudową). Czy jednak dla samej rozbiórki tzw. wuzetka również jest wymagana?

Ustawa wymaga ustalenia warunków zabudowy dla rozbiórki

Zgodnie z art. 59 ust. 1 upzp, decyzji o warunkach zabudowy wymaga m.in.: „zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych”.

Przywołany przepis ten objaśnia się następująco: „Zmiana zagospodarowania terenu nie jest pojęciem zdefiniowanym. Oznacza niewątpliwie funkcjonalne przekształcenia terenu. Oceny, czy dane zamierzenie skutkuje zmianą zagospodarowania terenu, należy dokonywać w każdym przypadku indywidualnie, uwzględniając okoliczności konkretnego przypadku. Najbardziej widoczną zmianę zagospodarowania terenu stanowi wzniesienie na nim obiektu budowlanego bądź rozbiórka takiego obiektu.” (A. Despot-Mładanowicz [w:] Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, wyd. III, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, WKP 2018, art. 59.) Podnosi się, że pojęcie „robót budowlanych” z art. 59 ust. 1 upzp należy rozumieć zgodnie z upb jako budowę oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (Z. Niewiadomski [w:] ZagospPrzestzU. Komentarz, wyd. 5, s. 468 Warszawa 2009).

Na gruncie art. 59 ust. 1 upzp nie budzi wątpliwości, że rozbiórka wymaga ustalenia warunków zabudowy (stanowi zmianę zagospodarowania terenu i polega na wykonaniu robót budowlanych). Stanowisko takie zajął WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r., II SA/Wr 232/10). W jego ocenie, „zmiana zagospodarowania terenu następuje nie tylko poprzez wprowadzenie nowego elementu przestrzennego, ale także poprzez wyeliminowanie z terenu dotychczas istniejących elementów przestrzennych”.

Przy wydawaniu pozwolenia na rozbiórkę nie można wymagać dwz

Problemem jest jednak brak korelacji pomiędzy przepisem art. 59 ust. 1 upzp a przepisami upb dotyczącymi pozwolenia na rozbiórkę i zgłoszenia rozbiórki.

Te ostatnie przepisy nie przewidują obowiązku załączania decyzji o warunkach zabudowy do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę/zgłoszenia rozbiórki (obowiązek taki wprost został przewidziany np. dla wniosku o pozwolenie na budowę). W orzecznictwie spornym jest jakie znaczenie należy przypisywać temu pominięciu:

• WSA we Wrocławiu w cyt. powyżej wyroku z dnia 20 lipca 2010 r., II SA/Wr 232/10 stwierdził, że „w każdym postępowaniu dotyczącym pozwolenia na rozbiórkę właściwy organ powinien rozważyć – stosownie do okoliczności istniejącej w konkretnej sprawie – potrzebę uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oceniając zgodnie z dyspozycją ustawodawcy to, czy zamierzone roboty budowlane doprowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, co implikuje takim obowiązkiem, czy też takiej zmiany nie spowodują, a przez to zwalniają inwestora z obowiązku dysponowania taką decyzją”;
• Przeciwne stanowisko zajął WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 12 lutego 2020 r., II SA/Po 893/19 (nieprawomocny) stwierdzając, że: „Gdyby wolą ustawodawcy było ustanowienie wymogu uprzedniego uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, kwestię tę, tak jak to uczynił w przypadku pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, czy zgłoszenia budowy, o którym mowa w art. 30 ust. 4b P.b., uregulowałby właśnie w art. 33 ust. 4 P.b., w którym wymienione zostały wymogi dokumentacji przedkładanej wraz z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę. Skoro takiego wymogu brak, nie można go wywodzić z przepisów u.p.z.p. Nie jest rolą organów architektoniczno–budowlanych rozstrzygających sprawię pozwolenia na rozbiórkę obiektu budowlanego rozstrzyganie, czy przepis art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wprowadza wymóg uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego przedsięwzięcia.”

Na gruncie obowiązujących przepisów drugi z przywołanych poglądów jest bardziej przekonujący- skoro ustawa nie przewiduje obowiązku okazania decyzji o warunkach zabudowy na etapie ubiegania się o pozwolenie na rozbiórkę/ zgłoszenia rozbiórki, to nie można takiego obowiązku domniemywać. Oznacza to, iż mimo że godnie z art. 59 ust. 1 upzp, decyzja o warunkach zabudowy dla rozbiórki jest wymagana, to wobec braku obowiązku jej okazania na dalszych etapach procesu inwestycyjnego, w praktyce inwestorzy nie ubiegają się o nią.