Czy warunki zabudowy obowiązują po uchwaleniu miejscowego planu?

Inwestor, który legitymuje się decyzją o warunkach zabudowy i wydanym na jej podstawie ostatecznym pozwoleniem na budowę nie jest związany ustaleniami miejscowego planu uchwalonego w późniejszym czasie.  

Postanowienia planu miejscowego kształtują ład przestrzenny na danym terenie. Przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1] ustawodawca nadał mu status aktu prawa miejscowego. Niezaprzeczalnie to plan ma prymat nad decyzją o warunkach zabudowy.

W tym kontekście pojawia się pytanie, czy miejscowy plan w jakikolwiek sposób wpływa na obowiązywanie decyzji o warunkach zabudowy i czy możliwym jest, że dla tego samego terenu jednocześnie obowiązywać będzie i plan, i tzw. „wuzetka”?

Regulacja art. 65 ust. 2 u.p.z.p. jako gwarancja ochrony nabytych praw inwestora

W poszukiwaniu odpowiedzi na powyższe pytania należy zwrócić się w kierunku przepisów u.p.z.p. Zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., organ który wydał decyzję o warunkach zabudowy stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Szczególnie istotna w kontekście przedmiotowego problemu jest treść ust. 2 tego przepisu, zgodnie z którym reguła wygaśnięcia decyzji nie obowiązuje, jeżeli na jej podstawie zostało wydane pozwolenie na budowę. Warto zastrzec, że pozwolenie to musi posiadać przymiot ostateczności w rozumieniu art. 16 § 1 in principio k.p.a. Mamy wówczas do czynienia z wyjątkową sytuacją, w której decyzja ta obowiązuje niejako „na równi” z miejscowym planem – pomimo oczywistej różnicy w hierarchii tych aktów.

Co na to orzecznictwo?

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 listopada 2019 roku sprecyzował, że „zachowanie mocy decyzji o warunkach zabudowy odnosi się tylko do konkretnej, wydanej już ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę”. Dodatkowo, Sąd stwierdził, że ustawodawca pod pojęciem ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę miał na myśli pozwolenia wydane do czasu wejścia w życie planu miejscowego, a więc ochrona dwz nie obejmuje przyszłych zamierzeń inwestycyjnych[2].

Istotę konstrukcji zawartej w art. 65 ust. 2 u.p.z.p. wyjaśnił NSA w wyroku z 24 lutego 2017 roku. W uzasadnieniu do tego wyroku Sąd stwierdził, że „konieczność ochrony praw nabytych wynikających z tej ostatecznej decyzji [o pozwoleniu na budowę – przyp. aut.] polega na tym, że w takim wypadku inwestor może realizować inwestycję określoną w decyzji nawet wtedy, gdy jest ona sprzeczna z nowo uchwalonym planem miejscowym”[3]. Natomiast za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Krakowie można zaakcentować, że „tylko ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę pozwala na realizację nawet takich zamierzeń inwestycyjnych, które pozostają w sprzeczności z uchwalonym planem”[4].

Warto przywołać również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 12 lipca 2017 roku, gdzie Sąd ten wskazał, że „wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę konsumuje decyzję o warunkach zabudowy, jednak decyzja ta pozostaje w obrocie prawnym i jest związana realizacją inwestycji w wydanym pozwoleniu na budowę”[5].

Podsumowanie

Co do zasady, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wiedzie prymat nad decyzją o warunkach zabudowy. Wynika to przede wszystkim z charakteru prawnego tego aktu. Nie można bowiem zapominać, że decyzja o warunkach zabudowy ustala sposób i warunki zagospodarowania terenu jedynie wtedy, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy. Stąd należy uznać, że art. 65 ust. 2 u.p.z.p. ma charakter wyjątkowy. Przepis ten chroni bowiem interes inwestora legitymującego się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę nawet wtedy, gdy inwestycja jest sprzeczna z miejscowym planem.