Dostęp do drogi publicznej na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy

Jedną z przesłanek, od których zależy pozytywne załatwienie sprawy o ustalenia warunków zabudowy jest dostęp terenu objętego inwestycją do drogi publicznej.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 199 z późn. zm.) [dalej: u.p.z.p.] poprzez dostęp do drogi publicznej rozumie się:

• bezpośredni dostęp do drogi;
• dostęp przez drogę wewnętrzną;
• dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Sama możliwość wjazdu na działkę z drogi publicznej jest niewystarczająca dla uznania, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Wymóg ten jest spełniony dopiero wtedy, gdy na daną nieruchomość można dostać się zgodnie z prawem z drogi publicznej. Zagwarantowanie prawne dostępu do drogi publicznej oznacza, że musi on być legalny, to jest prawo do korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego, czy też administracyjnego (wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2015 r., sygn. akt II OSK 1402/13, CBOSA).

Co ciekawe, w orzecznictwie przyjmuje się, że działka, która ma być objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, a która nie ma rzeczywistego dostępu do drogi publicznej, w sytuacji gdy właścicielem zarówno tej działki, jak i działki sąsiedniej, bezpośrednio przylegającej do drogi publicznej, jest ten sam podmiot, jest uznawana za prawnie taką, której teren posiada dostęp do drogi publicznej (wyrok NSA z dnia 30 września 2014 r., sygn. akt II OSK 710/13, CBOSA; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 20 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 470/14, CBOSA; wyrok WSA w Łodzi z dnia 17 sierpnia 2011 r., sygn. akt II SA/Łd 698/11, CBOSA).

Wymagania techniczne drogi

Artykuł 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. 2 tego przepisu wskazuje, że teren objęty wnioskiem o warunki zabudowy musi mieć dostęp do drogi publicznej. Przepis ten nie zawiera żadnych innych uwarunkowań co do tego, jaka ma to być droga publiczna i jakie wymagania techniczne ma ona spełniać. W związku z powyższym, przyjmuje się kwestia zgodności istniejących dróg publicznych z przepisami określającymi techniczne parametry tych dróg nie ma znaczenia w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. (Por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 czerwca 2010 r., sygn. akt II SA/GL 526/09, CBOSA oraz wyrok WSA w Lublinie z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn.. akt II SA/Lu 554/11, CBOSA; wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 971/13, CBOSA). W decyzji ustalającej warunki zabudowy określane są ogólne warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Na tym etapie postępowania organ administracji nie przesądza konkretnych rozwiązań np. w odniesieniu do obsługi komunikacyjnej terenu, które powinny być skonkretyzowane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 25 stycznia 2007 r., sygn. akt II SA/Ol 958/06, CBOSA).

W orzecznictwie sądów administracyjnych kształtuje się trafny pogląd, że podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może być ocena organu, iż obsługa komunikacyjna nie jest wystarczająca (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 971/13, CBOSA). Organ nie może uzależniać wydania pozytywnej decyzji od zobowiązania się inwestora do wybudowania nowej drogi publicznej, gdyż prowadziłoby to do naruszenia normy wynikającej z art. 52 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którą nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków.

Podsumowując, wymóg dostępu do drogi publicznej uważa się za spełniony wtedy, gdy na daną nieruchomość można (pośrednio albo bezpośrednio) dostać się zgodnie z prawem z drogi publicznej, a podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może być ocena organu dotycząca niewystarczającej obsługi komunikacyjnej, w sytuacji gdy nieruchomość ma prawnie i faktycznie zagwarantowaną możliwość komunikacji pomiędzy terenem inwestycji a drogą publiczną.