Inwestycje na zgłoszenie a warunki zabudowy w nowelizacji planowania przestrzennego

Z uwagi na niespójną konstrukcję przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako u.p.z.p.)[1], w orzecznictwie sądowoadministracyjnym można zauważyć rozbieżności w zakresie konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji, co do których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, a jedynie zgłoszenie budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Projektowana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w założeniu, ma te wątpliwości usunąć. Poniżej prezentujemy omówienie planowanych zmian.

Aktualny stan wywołujący wątpliwości

Co do zasady, ustalenia warunków zabudowy w formie decyzji, wymaga zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Odnosi się to również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany trwającej do roku (art. 59 ust. 1 i 2 u.p.z.p.).

Z kolei, z literalnego brzmienia art. 59 ust. 2a u.p.z.p. wynika, że uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wymaga budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1, 1a, 3 oraz pkt 16 lit. b prawa budowlanego[2].

Jednocześnie odesłanie zawarte w art. 59 ust. 1 u.p.z.p. nakazuje do decyzji o warunkach zabudowy stosować odpowiednio przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1) polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo

2) niewymagające pozwolenia na budowę.

Treść powołanych wyżej przepisów oraz ich wzajemny stosunek budzą wątpliwości co do praktycznych skutków odesłania do art. 50 ust. 2 u.p.z.p.

W orzecznictwie wykształciły się dwa stanowiska w kwestii tego, czy inwestor powinien uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, gdy planuje przedsięwzięcie wymagające jedynie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Jeden z poglądów wskazuje, że każda budowa obiektu budowlanego, niewymagającego pozwolenia na budowę, a objętego jedynie obowiązkiem zgłoszenia wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym, zgodnie z tym poglądem każda nietymczasowa i niejednorazowa zmiana zagospodarowania terenu, choćby nie wiązała się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, wymaga ustalenia warunków zabudowy.^[3]

Zgodnie z drugim poglądem, który aktualnie przeważa w orzecznictwie sądów administracyjnych, budowa niewymagająca uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast wymagająca zgłoszenia, zwolniona jest z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przy czym, wyjątkiem jest budowa obiektów wprost wymienionych w art. 59 ust. 2a u.p.z.p.^[4]

Nowelizacja, która ma rozwiać wątpliwości

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu  przestrzennym oraz niektórych innych ustaw[5], zakłada zmianę treści art. 59 u.p.z.p. Odesłanie do art. 50 ust. 2 u.p.z.p. ma ograniczyć się jedynie do pierwszego punktu tego przepisu. Oznacza to usunięcie odesłania, zgodnie z którym decyzji lokalizacyjnej nie wymagają roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę.

Jednocześnie projektowany jest katalog inwestycji, które nie będą wymagały uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Katalog ten będzie powiązany z katalogiem inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę, natomiast wymagają zgłoszenia.

Budowa obiektów, która nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia (art. 29 ust. 2 pr.bud.), nie będzie wymagała również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Jednakże, zgodnie z projektowanym brzmieniem art. 59 ust. 3 u.p.z.p., w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, z wyjątkiem jednorazowej zmiany zagospodarowania trwającej do roku, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie mógł, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Stosowanie nowych przepisów

Nowe przepisy, a zatem nowy katalog obiektów budowlanych niewymagających ustalenia warunków zabudowy, znajdzie zastosowanie do inwestycji zgłoszonych po dniu wejścia w życie nowelizacji u.p.z.p.

Podsumowanie

Planowane zmiany zwiększą precyzję przepisów i usuną wątpliwości co do tego, przy jakich zamierzeniach inwestor powinien legitymować się decyzją o warunkach zabudowy. Zamknięty katalog inwestycji niewymagających ustalenia warunków zabudowy, które nie wymagają również pozwolenia na budowę oraz usunięcie odesłania do art. 50 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. pozwoli na spójne stosowanie przepisów przez organy. Jednakże w ocenie projektodawcy lepsza precyzja przepisów spowoduje, że warunki zabudowy w formie decyzji będą wymagane w mniejszej liczbie przypadków niż dotychczas. W mojej ocenie może być odwrotnie. Dotychczas rzadko kiedy organy wymagały decyzji o warunkach zabudowy na przykład podczas zgłaszania inwestycji polegającej na budowie wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m² (art. 29 ust. 1 pkt 16 lit. a prawa budowlanego). Jednak zgodnie z założeniami nowelizacji, warunki zabudowy przy takiej inwestycji będą wymagane.