Jak określić front działki na potrzeby warunków zabudowy – 5 prostych rozwiązań dla trudnych przypadków

Front działki to jedno z kluczowych pojęć w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. To jego szerokość decyduje o tym czy i jakie warunki zabudowy zostaną udzielone. 

Zgodnie z przepisami front działki to ta jej część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę[1]. W odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany. To w tym obszarze analizuje się funkcje i parametry istniejącej zabudowy po to żeby usalić czy i na jaką zabudowę można zezwolić w drodze decyzji o warunkach zabudowy.[2] Im większa szerokość frontu działki, tym więcej nieruchomości zostanie przyjętych do analizy na potrzeby ustalenia warunków zabudowy.

W typowym układzie, wyznaczenie frontu działki nie powinno sprawiać większych trudności.

 Kłopoty pojawiają się w sytuacjach mniej typowych – poniżej 5 przykładów.

• działka przylega do drogi wewnętrznej

Zgodnie z definicją, front działki to ta jej część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis nie wskazuje, że chodzi o przyleganie do drogi publicznej. Należy więc przyjąć, że frontem działki może być ta jej część, która przylega do drogi wewnętrznej (por. np. Wyrok WSA w Gdańsku z 7.03.2018 r., II SA/Gd 753/17, CBOSA).

• działka przylega do dwóch lub więcej dróg

O tym, którą część działki należy uznać za jej front decyduje, miejsce które Inwestor wskaże jako główny wjazd lub wejście na działkę.

Jeżeli działka przylega do dwóch lub więcej dróg, a organ ma wątpliwości, z której strony będzie odbywał się wjazd główny lub główne wejście na działkę, obowiązany jest wezwać inwestora do złożenia stosownych wyjaśnień (por.np. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., II SA/Kr 563/08, CBOSA, Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 października 2013 r., II SA/Bk 466/13). Ustalenie, że działka ma dwa lub więcej frontów jest niedopuszczalne.

• wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmuje kilka działek ewidencyjnych

Skoro, zgodnie z 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla planowanej zmiany zagospodarowania „terenu”, a nie dla działek ewidencyjnych, to w przypadku inwestycji obejmującej dwie lub więcej działek ewidencyjnych przez „front działki” należy rozumieć tę część terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na teren (por. np. Wyrok WSA w Gliwicach z 20.10.2016 r., II SA/Gl 626/16, CBOSA)

• działka ma nieregularny kształt i tworzy uskok

W przypadku gdy działka ma nieregularny kształt i jej bok od strony drogi tworzy uskok w taki sposób, że na pewnym odcinku przylega do drogi, natomiast inny jego  odcinek znajduje się w pewnym niewielkim oddaleniu od drogi, przyjąć należy, że frontem jest suma obu tych odcinków (por. np. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 kwietnia 2008 r., II SA/Kr 35/07).

• działka przylega do drogi prostopadle

W przypadku gdy droga przylega prostopadle do boku działki, za front uznać należy całą szerokość działki, a nie tylko ten odcinek, który bezpośrednio przylega do drogi i odpowiada szerokości drogi. (por. np. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 czerwca 2011, IV SA/Wa 650/11, Wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 marca 2010 r., II SA/Łd 787/09, CBOSA).