Jak prawidłowo określić front działki na potrzeby ustalania warunków zabudowy?

Front działki to jedno z kluczowych pojęć w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Nieprawidłowe jego położenia i szerokości może przekreślić wszystkie ustalenia analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w rezultacie przesądzić o wadliwości decyzji o warunkach zabudowy.

AKTUALIZACJA ARTYKUŁU TUTAJ –  Jak określić front działki na potrzeby warunków zabudowy – 5 prostych rozwiązań dla trudnych przykładów!

Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: Rozporządzenie), szerokość frontu działki przekłada się bezpośrednio na zasięg obszaru analizowanego, w którym na potrzeby ustalania parametrów nowej zabudowy analizuje się parametry zabudowy sąsiedniej.

Stosownie do  § 2 pkt 5 Rozporządzenia, front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Skoro w przedmiotowej definicji prawodawca posługuje się pojęciem „drogi”, nie precyzując czy chodzi tu o drogi publiczne,  czy drogi wewnętrzne, przyjąć należy zgodnie z zasadą lege non distinguente nec nostrum est distinguere, że przepis ten dotyczy zarówno działek zlokalizowanych przy drogach publicznych, jak i wewnętrznych (por. np. Wyrok WSA w Łodzi z dnia 8 maja 2012 r., II SA/Łd 235/12, CBOSA).

O ile w przypadku działki o np. prostokątnym kształcie, która przylega jednym z boków do drogi nie powinno nastręczać większych problemów ustalenie, który z jej boków jest frontem, o tyle w innych przypadkach mogą pojawić się wątpliwości. Spróbujmy rozważyć niektóre z nich:

• działka przylega do dwóch lub więcej dróg

Jeżeli działka przylega do dwóch lub więcej dróg, a organ ma wątpliwości, z której strony będzie odbywał się wjazd główny lub główne wejście na działkę, obowiązany jest wezwać inwestora do złożenia stosownych wyjaśnień (por.np. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 31 października 2008 r., II SA/Kr 563/08, CBOSA, Wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 października 2013 r., II SA/Bk 466/13). Ustalenie, iż działka ma dwa lub więcej frontów jest niedopuszczalne.

• wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmuje kilka działek ewidencyjnych

Skoro, zgodnie z 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla planowanej zmiany zagospodarowania „terenu”, a nie dla działek ewidencyjnych, to w przypadku inwestycji obejmującej dwie lub więcej działek ewidencyjnych przez „front działki” należy rozumieć tę część terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na teren.

• działka ma nieregularny kształt i tworzy uskok

W przypadku gdy działka ma nieregularny kształt i jej bok od strony drogi tworzy uskok w taki sposób, że na pewnym odcinku przylega do drogi, natomiast inny jego  odcinek znajduje się w pewnym niewielkim oddaleniu od drogi, przyjąć należy, że frontem jest suma obu tych odcinków (por. np. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 kwietnia 2008 r., II SA/Kr 35/07).

• działka przylega do drogi prostopadle

W przypadku gdy bok działki objętej wnioskiem przylega prostopadle do drogi, za front uznać należy całą szerokość działki, a nie tylko ten odcinek, który bezpośrednio przylega do drogi i odpowiada szerokości drogi. (por. np. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 czerwca 2011, IV SA/Wa 650/11, Wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 marca 2010 r., II SA/Łd 787/09, CBOSA).