Lex deweloper a reforma systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego

Z początkiem roku, ustawodawca po raz kolejny zasygnalizował zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Intencje przybrały już postać konkretnych propozycji. W jaki sposób głośna nowelizacja systemu planowania przestrzennego wpłynie na tzw. lex deweloper?

Lex deweloper, jak nazywa się ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących[1] przewiduje możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej w specjalnym trybie. Prawdą jest, że dotychczas niewielu inwestorów z tego trybu korzystało. Reforma systemu planowania przestrzennego ma odwrócić ten trend. Czy rozwiązania przewidziane w nowelizacji zachęcą do szerszego wykorzystania specustawy mieszkaniowej?

ZPI zamiast uchwały lokalizacyjnej

Dotychczasowe uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej planuje się zastąpić Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym (ZPI). Będzie to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, chociaż procedura jego uchwalenia (wszczynana na wniosek inwestora) nie będzie aż tak skomplikowana. Przyjęcie ZPI nie będzie jednak możliwe bez uprzedniego przeprowadzenia negocjacji i zawarcia umowy urbanistycznej. Stronami umowy będą inwestor i gmina, którzy określą w niej warunki realizacji konkretnej inwestycji. W przeciwieństwie do uchwał lokalizacyjnych, uchwalenie ZPI będzie wymagało również udziału społeczeństwa.

Dodatkowo, obecnie inwestycję mieszkaniową realizuje się niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest ona sprzeczna ze studium. Ustawodawca planuje zastąpić studium planami ogólnymi, które w przeciwieństwie do tych pierwszych będą miały charakter powszechnie obowiązujący. W praktyce, ZPI będą zatem musiały być zgodne z aktem prawa miejscowego (planem ogólnym), tak jak wszelkie inne plany miejscowe na terenie gminy.

Plusem wprowadzenia ZPI może być możliwość uzyskania w nim zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Obecnie, wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie może odnosić się do tego typu terenów. Uzyskanie stosownej zgody będzie możliwe, bowiem ZPI ma być uchwalany w toku (uproszczonej) procedury planistycznej.

Zwiększenie zakresu obowiązywania ustawy

Dotychczas, specustawa mieszkaniowa mogła być stosowana wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących. Za sprawą reformy, jej zakres ma się istotnie zwiększyć. Inwestycje mieszkaniowe zostaną włączone do pojęcia „inwestycja główna”, które będzie obejmowało także inwestycje usługowe, produkcyjne czy rolnicze. Jak wskazuje ustawodawca, „Szeroki zakres inwestycji, które będą mogły powstawać w drodze współpracy gminy i inwestora sprzyjać będzie rozwojowi gmin i wychodzi naprzeciw postulatom zgłaszanym przez samorządy lokalne”[2].

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej zamiast lokalnych standardów urbanistycznych

Specustawa w obecnym brzmieniu przewiduje możliwość uchwalenia przez radę gminy lokalnych standardów urbanistycznych (LSU). Jest to akt prawa miejscowego, w którym można ustalić np. odległość inwestycji mieszkaniowej od szkoły, przedszkola, przystanku komunikacyjnego, czy maksymalną dopuszczalną liczbę kondygnacji nadziemnych. Co ważne, uchwała ta może odnosić się wyłącznie do inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej. Planowana nowelizacja ma natomiast zapewnić, że gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (zawarte w planie ogólnym) będą wiążące w odniesieniu do wszystkich miejscowych planów na terenie gminy (w tym także do Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych).

Koniec z czasowym obowiązywaniem ustawy

Należy przypomnieć, że zgodnie z art. 59 specustawy mieszkaniowej, przepisy tej ustawy utracą moc z dniem 31 grudnia 2028 roku. Pierwotnym celem ustawodawcy, związanym z uchwaleniem tej ustawy była reakcja na rosnące potrzeby mieszkaniowe i zmniejszenie deficytu mieszkaniowego. Miało to być jedynie czasowe rozwiązanie. Planowana nowelizacja ma jednak uchylić ten przepis tak, aby specustawa obowiązywała bezterminowo. Jest to związane przede wszystkim z wprowadzeniem Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, którego obowiązywanie nie będzie ograniczone czasowo (analogicznie do „tradycyjnego” miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Podsumowanie

Na tak wczesnym etapie legislacyjnym trudno jednoznacznie przesądzić o wpływie reformy planowania przestrzennego na przepisy specustawy mieszkaniowej. Dokonując oceny dotychczas zaprezentowanych rozwiązań należy jednak zauważyć, że z jednej strony wskazuje się na potrzebę upraszczania regulacji prawnych, szczególnie w zakresie nadmiarowych procedur. Z drugiej strony, planuje się wprowadzenie rozwiązań, mogących jeszcze bardziej skomplikować proces uzyskiwania zgody na realizację inwestycji w specjalnym trybie, co może dodatkowo zniechęcić potencjalnych chętnych. W tym zakresie, reforma systemu planowania przestrzennego słusznie rodzi pytania o dalsze „życie” przepisów lex deweloper. Istnieje ryzyko, że rozwiązania tam przewidziane wydłużą i skomplikują już i tak niełatwy proces realizacji inwestycji w trybie specustawy. Pozytywnie można zaś ocenić rozszerzenie zakresu przedmiotowego tego aktu. Pandemia jeszcze bardziej uwypukliła potrzebę zwiększenia dostępności gruntów pod różnego rodzaju inwestycje, a tradycyjna procedura realizacji inwestycji okazuje się często zbyt długotrwała, aby odpowiedzieć na obecne, ulegające dynamicznym zmianom potrzeby przestrzenne.

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw został wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod numerem UD369. 17 stycznia 2022 roku zakończono konsultacje społeczne, a przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów planowane jest na II kwartał 2022 roku.