Nowa wykładnia w sprawach opłat adiacenkich – wadliwe metody obliczeń podstawą uchylania opłat

Rzeczoznawcy majątkowi obliczają wartości nieruchomości po podziale na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej jako sumę wartości jednostkowych działek. Ta metoda, coraz częściej przez sądy administracyjne, jest uznawana za wadliwą, co skutkuje uchylaniem decyzji ustalających opłaty.

Jeżeli w wyniku dokonanego podziału nieruchomości jej wartość wzrosła, istnieją przesłanki do ustalenia przez organ wykonawczy gminy opłaty adiacenckiej z tego tytułu, w trybie i na zasadach przewidzianych w art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) [dalej: ugn].

Faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie opinii – operatu szacunkowego.

W myśl art. 4 pkt 6a ugn przez „określenie wartości nieruchomości” należy rozumieć „określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości”.

Często rzeczoznawcy, jak również i organy administracji, mają problem z przyjęciem właściwego rozumienia pojęcia „nieruchomości”, które utożsamiają z pojęciem „działki”.

Tymczasem ugn wyraźnie rozróżnia pojęcia „nieruchomości” i „działki”. Konieczność ich rozróżnienia nie budzi także żadnych wątpliwości w orzecznictwie. WSA w Poznaniu wskazał, że: „Z woli ustawodawcy na gruncie ugn pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładania przepisów ugn wykluczył, bowiem sam ustawodawca formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu”.(wyrok z dn. 21.02.2013 r., sygn. IV SA/Po 1110/12).

Zestawienie sformułowanej w art. 4 pkt 1 ugn definicji „nieruchomości” z treścią art. 98 a ust. 1 ugn prowadzi do wniosku, że przedmiotem oszacowania dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej jest nieruchomość, która w dwóch stanach oszacowania (przed podziałem i po podziale) różni się tylko jedną cechą – liczbą działek geodezyjnych, a nie każda działka z osobna.

Właściwa wykładnia pojęcia „nieruchomości” rzutuje na prawidłowość wyceny. Rzeczoznawcy bardzo często błędnie przyjmują, że wartość nieruchomości po podziale należy obliczyć jako sumę nowo powstałych działek. Sądy administracyjne w ostatnim czasie taką metodę wyceny uznają za wadliwą. NSA stoi na stanowisku, że „przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową.” (wyrok z 24.04.2014 r., sygn. I OSK 2342/12). Podobnie WSA w Poznaniu wskazał, że wyceny nie powinno dokonywać się dla poszczególnych działek a dla nieruchomości. Nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość, tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych.” (wyrok z 7 maja 2014 r., sygn. IV SA/Po 962/13).

Uchybienia w zakresie sposobu obliczania wysokości opłaty adiacenckiej skutkują wadliwością operatu, a w konsekwencji, wadliwością decyzji tę opłatę ustalającej.