Obowiązki inwestora w zakresie odbioru robót

W trakcie realizacji inwestycji budowlanych inwestor może stanąć  przed koniecznością odpowiedzi na pytanie: czy pomimo zgłoszenia przez wykonawcę prac do odbioru, lecz ich niewykonania lub ich wadliwego wykonania, inwestor ma obowiązek przystąpienia do czynności odbioru tych prac, czy nawet obowiązek dokonania ich odbioru?

Obowiązek wykonania tych czynności może istotnie wpłynąć na sytuację prawną inwestora, a to szczególnie w kontekście możliwości realizacji uprawnień jakie mogą być przewidziane w tym zakresie w treści zawartej umowy, np. w zakresie roszczeń odszkodowawczych.

Odpowiedź na powyższe pytanie zależy od kwalifikacji prawnej umowy łączącej inwestora z wykonawcą, w tym ustalenia czy jest to umowa o roboty budowlane, czy umowa innego rodzaju, jak np. umowa o dzieło czy umowa o świadczenie usług. Kwalifikacja ta z kolei zależy od oceny okoliczności konkretnej sprawy, w tym w pierwszej kolejności oceny czy prace wykonawcy mają charakter odpowiadający pojęciu robót budowlanych.

Kwalifikacja danej umowy jako umowy o roboty budowlane będzie natomiast wymagała przyjęcia, że zasadą jest twierdząca odpowiedź na to pytanie i to zarówno co obowiązku inwestora przystąpienia do czynności odbioru wykonanych prac, jak i co do obowiązku dokonania ich odbioru. Uzasadnione jest to przede wszystkim tym, że elementem istotnym umowy o roboty budowlane jest m.in. obowiązek inwestora do odebrania obiektu. Stąd też przyjmuje się, że zgłoszenie przez wykonawcę robót do odbioru aktualizuje obowiązek inwestora przystąpienia do czynności odbiorowych. Można jednak próbować bronić stanowiska, że inwestor ma prawo do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wad istotnych. To z kolei wymaga podjęcia próby przedstawienia odpowiedniej argumentacji.

Właściwe rozeznanie się w sytuacji  prawnej w konkretnej sprawie ma zatem zasadnicze znaczenie dla oceny czy inwestor jest obowiązany do realizacji obowiązków w powyższym zakresie.