Opłata planistyczna w świetle projektu nowelizacji upzp

Reforma planowania przestrzennego zakłada istotne zmiany w systemie, który znamy od lat. Projekt przewiduje między innymi modyfikację mechanizmu nakładania opłaty planistycznej, a regulacje w proponowanym kształcie dotkną każdego właściciela nieruchomości, której wartość wzrośnie na skutek uchwalenia planu. O konkretnych rozwiązaniach projektowych opowiadamy w dzisiejszym artykule.

25 kwietnia 2022 roku, na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (UD369). Jedne z najważniejszych zmian, jakie proponuje projektodawca dotyczą tzw. renty planistycznej. Obecne regulacje mają zostać zaostrzone w taki sposób, aby zwiększyć wpływy do budżetu gminy z tytułu tej opłaty i usprawnić obrót gruntami.

Rezygnacja z przesłanki „zbycia nieruchomości” i sztywna stawka opłaty

Zgodnie z obecnie obowiązującą regulacją art. 36 ust. 4 upzp, aby można było nałożyć opłatę planistyczną muszą ziścić się dwie przesłanki:

a) wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu;

b) zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu.

Przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie, a więc nawet w przypadku, gdy wartość nieruchomości wzrośnie na skutek uchwalenia planu, ale właściciel nie zdecyduje się na zbycie nieruchomości (bądź zrobi to po upływie 5-letniego okresu), to wójt nie będzie miał podstaw do nałożenia opłaty.

Z kolei projektowany art. 36 ust. 4 upzp brzmi następująco:

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela albo użytkownika wieczystego tej nieruchomości opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy”.

Z brzmienia tego przepisu wynika, że:

• przesłanka „zbycia nieruchomości” nie będzie już powiązana z opłatą planistyczną – podstawą do jej nałożenia będzie już sam wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu,

• rada gminy zostanie pozbawiona uprawnienia do kształtowania stawki planistycznej – dotychczas była ona ustalana procentowo (w przedziale 0-30%) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Po nowelizacji nie będzie takiej możliwości – stawka zostanie określona sztywno w ustawie i wyniesie 30%.

Opłata planistyczna a decyzja o warunkach zabudowy

Istotnym novum w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma być niewątpliwie objęcie opłatą planistyczną nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zasady jej nakładania będą analogiczne, jak w przypadku uchwalenia miejscowego planu.

Czy to oznacza, że od razu po wydaniu dwz zostaniemy obciążeni opłatą? Na szczęście nie. Organ nałoży opłatę dopiero po otrzymaniu informacji o wydaniu ostatecznego pozwolenia na budowę na podstawie tejże decyzji lub o braku wniesienia sprzeciwu wobec dokonanego zgłoszenia. Co ważne, jeżeli inwestycja nie dojdzie do skutku przez wyeliminowanie pozwolenia na budowę z obrotu prawnego, gmina zwróci nam opłatę.

Wysokość renty planistycznej ma być ustalana na dzień, w którym decyzja o warunkach zabudowy stanie się ostateczna. Zgodnie z projektowanym art. 63 ust. 3c upzp, podstawą do ustalenia wartości nieruchomości przed wydaniem decyzji będzie to, w jaki sposób była ona faktycznie wykorzystywana.

Raty dla właścicieli

Zmiana przepisów spowoduje, że nie będzie możliwości uniknięcia uiszczenia opłaty planistycznej (np. czekając 5 lat ze sprzedażą nieruchomości). Z praktyki wiemy jednak, że wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu może być istotny. Nie są rzadkością sytuacje, w których opłata wynosi nawet kilkadziesiąt, czy kilkaset tysięcy złotych. Nie każdego właściciela może być zatem stać na to, aby uiścić opłatę jednorazowo w pełnej wysokości. Dlatego też, ustawodawca zamierza wprowadzić możliwość rozłożenia opłaty na raty bądź całkowitego jej umorzenia.

W przypadku rat, maksymalny okres spłaty ma wynosić 360 miesięcy. Warunkiem uwzględnienia wniosku będzie to, aby składający stale zamieszkiwał swoją nieruchomość w okresie 3 lat przed dniem, w którym plan stał się obowiązujący.

Z kolei umorzenie opłaty będzie możliwe wyłącznie w przypadku właścicieli, którzy po pierwsze – spełniają warunek zamieszkiwania, o którym mowa wyżej, a dodatkowo są uprawnieni do uzyskiwania zasiłku stałego w rozumieniu ustawy o pomocy społecznej.

Podsumowanie

Projektowane zmiany w dość istotny sposób ingerują w instytucję opłaty planistycznej. Dotychczasowe praktyki inwestorów, polegające m.in. „zamrażaniu” gruntów na 5 lat od dnia wejścia w życie planu, mogą niewątpliwie stracić na aktualności przez modyfikację przesłanek do nałożenia opłaty. Duże kontrowersje budzi także pomysł powiązania opłaty planistycznej z decyzją o warunkach zabudowy. Na skutek zaproponowanych zmian opłata, którą dotychczas płacą nieliczni, stanie się bardziej powszechna oraz nieuchronna.

Etap: opiniowanie.

Postęp prac nad projektem można śledzić pod linkiem:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12359051/katalog/12873807#12873807