Ostrożnie z etapowaniem inwestycji

Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202) pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy, dla całego zamierzenia budowlanego.

Z przytoczonego przepisu wynika, iż jeśli zamiarem inwestora jest budowa kilku obiektów, co do zasady powinien on uzyskać jedno pozwolenie na budowę dla wszystkich jednorazowo. Tylko wyjątkowo ustawodawca dopuszcza wydanie pozwolenia dla wybranych obiektów spośród większej ich liczby, przy czym wówczas zobowiązuje inwestora by do wniosku o pozwolenie na budowę dla pierwszego z etapów inwestycji, przedstawił projekt zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego.

W praktyce często spotykamy się z sytuacjami, iż inwestorzy, a może nawet częściej projektanci nie mając świadomości co do tego, iż zasadą jest obowiązek objęcia pozwoleniem na budowę wszystkich planowanych przez inwestora obiektów budowlanych, a wyjątkiem jest etapowanie inwestycji, występują o pozwolenie na budowę dla jednego z obiektów, przy czym już w projekcie budowlanym albo w dokumentacji do niego dołączonej wskazują, iż jest to jeden z etapów większego zamierzenia inwestycyjnego. W tej sytuacji powinni liczyć się z tym, że organ właściwy w sprawie pozwolenia na budowę wezwie ich do przedstawienia projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego. Jeśli natomiast tego nie zrobi i wyda pozwolenie na budowę, należy liczyć się z ryzykiem, iż kwestia ta wyjdzie na jaw na etapie ewentualnej sądowej kontroli pozwolenia na budowę bądź w sytuacji, gdyby ktokolwiek wniósł o stwierdzenie jego nieważności. Wówczas organ lub sąd administracyjny może wskazać, że nie wyjaśniono właściwie intencji inwestora wydając pozwolenie na budowę dla samodzielnego obiektu, w sytuacji gdy z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy wynika, iż jest on częścią większej całości przewidzianej do realizacji przez inwestora.

Należy zatem ostrożnie posługiwać się określeniem „etap”. Można go śmiało użyć w sytuacji, gdy rzeczywiście Inwestor występuje o pozwolenie na budowę dla jednego z obiektów, przedkładając projekt zagospodarowania terenu dla wszystkich  planowanych. W sytuacji jednak, gdy budowa kolejnych obiektów w bliżej nieokreślonej przyszłości jest niepewna i Inwestor nie jest w stanie przesądzić, czy w ogóle nastąpi, a już tym bardziej dookreślić ich położenia w przestrzeni w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę dla pierwszego z nich, nie należy posługiwać się w dokumentacji określeniem „etapy inwestycji”, tak by nie ulegało wątpliwości, iż w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę, wyłącznie jeden obiekt stanowi całość zamierzenia budowlanego inwestora.