Powierzchnia zabudowy, a obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

W kolejnym artykule z cyklu Prawnicy o decyzjach środowiskowych, postaramy się przybliżyć Państwu następną istotną z punktu widzenia procesu inwestycyjnego kwestię, a mianowicie jak ustalić czy ze względu na powierzchnię zabudowy, inwestycja wymaga czy nie decyzji środowiskowej. 

W obecnym stanie prawnym coraz większa liczba przedsięwzięć gospodarczych wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, a Rozporządzenie Rady Ministrów[1] bardzo często uzależnia kwalifikację danego przedsięwzięcia jako znacząco oddziałującego na środowisko właśnie od kryterium powierzchni zabudowy.

Dla przykładu wskazać można zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, która stanowi przedsięwzięcie mogące potencjalne znacząco oddziaływać na środowisko, gdy powierzchnia zabudowy przekracza 0,5 ha na obszarach ochrony przyrody, a 2 ha na innych obszarach (§3 pkt 55 lit. b) Rozporządzenia).

Podobnie jest w przypadku zabudowy przemysłowej lub magazynowej, która stanowi przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeśli wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą ma powierzchnię zabudowy większą lub równą 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody lub 1 ha na obszarach pozostałych (§3 pkt 54 Rozporządzenia).

Między innymi w tych przypadkach, właśnie powierzchnia zabudowy przedsięwzięcia decyduje o konieczności uzyskania decyzji środowiskowej przed rozstrzygnięciem lokalizacyjnym.

Definicja definicji nierówna…

Trzeba mieć na względzie, że pojęcie powierzchni zabudowy w rozumieniu przepisów środowiskowych oznacza co innego niż pojęcie udziału powierzchni zabudowy, w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[2].

Udział powierzchni zabudowy w rozumieniu art. 2 pkt 35 u.p.z.p. to ,,stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, z wyłączeniem części zagłębionych poniżej poziomu terenu, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków zlokalizowanych na: a) działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, b) terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”.

Na gruncie przepisów Rozporządzenia zaś, przez powierzchnie zabudowy należy rozumieć: ,,powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia”
(§1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia). Z punktu widzenia środowiskowego nie wystarczy zatem wyłącznie zliczyć powierzchnię budynków po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian.

Właśnie z tego powodu, bardzo często Inwestor składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy pozostaje w błędnym przekonaniu, że jego inwestycja budowlana nie przekracza powierzchniowo wartości granicznych i doznaje niemiłego zaskoczenia, gdy organ gminy dochodzi do odmiennych wniosków, wskazując na obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej.

Czym jest pozostała powierzchnia przeznaczona do przekształcenia?

Odpowiedź na to pytanie jest kluczowa z punktu widzenia prawidłowej kwalifikacji przedsięwzięcia, a dostarcza nam jej liczne orzecznictwo sądów administracyjnych, które wskazuje na konieczność bardzo szerokiego rozumienia tego terminu.

Podkreśla się, że pod pojęciem ,,powierzchni przekształconej” kryje się powierzchnia ,,która uległa zmianie w związku z realizacją przedsięwzięcia. Należy zatem do niej zaliczyć m. in. powierzchnię parkingów, dróg dojazdowych, chodników, placów budowy, placów składowych, podjazdów, inne powierzchnie utwardzone czy płaty roślinności, które zostaną usunięte, a teren urządzony zgodnie z wolą inwestora(np. poprzez wprowadzenie zieleni urządzonej).”[3].

W praktyce chodzi zatem, o wyrażoną w metrach kwadratowych powierzchnię terenu inwestycji, która w wyniku realizacji prac budowlanych ulegnie przekształceniu. Istotne jest zatem, aby przy określeniu powierzchni zabudowy przedsięwzięcia nie brać pod uwagę jedynie powierzchni ,,efektu końcowego” odnoszącego się do obiektów budowlanych, ale wliczać także pozostałe tereny, które ulegną przekształceniu[4]. Powyższe wynika oczywiście ze specyfiki postępowania środowiskowego, którego głównym celem pozostaje funkcja prewencyjna i zapobieganie nadmiernej ingerencji w środowisko.

Od Inwestora wymaga się dużej precyzji…

Analizowany problem będzie miał oczywiście największe znaczenie w sytuacji, gdy parametry inwestycji będą zbliżać się do granicznych (np. powierzchnia zabudowy mieszkaniowej na obszarze objętym formą ochrony przyrody wynosić będzie 0,42 ha).

Sytuacje graniczne zawsze mogą wzbudzić podejrzenia organu, jako by miały prowadzić do sztucznego zaniżania parametrów przedsięwzięcia czy jego dzielenia na części (tzw. salami slicing), tak aby uniknąć uzyskania decyzji środowiskowej.

Potencjalne problemy na etapie pozyskiwania warunków zabudowy, mogą pojawić się także w sytuacji, gdy Inwestor dysponując dużą działką ewidencyjną, będzie chciał zagospodarować w ramach przedsięwzięcia jedynie niewielką jej część. W tej sytuacji należałoby wnioskiem o warunki zabudowy objąć jedynie tę część działki ewidencyjnej. Jest to bez wątpienia dopuszczalne przepisami, a w kontekście powierzchni podlegającej przekształceniu spowoduje, że tylko ta część działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy będzie uznawana za podlegającą przekształceniu.

Organ w ramach postępowania administracyjnego pozostaje związany granicami sprawy, które wyznacza treść wniosku. Kwestionując parametry przedsięwzięcia, organ nie może przy tym pozostać jedynie na lakonicznym sprzeciwie, nie przedstawiając żadnych własnych wyliczeń czy analiz przeprowadzonych z urzędu na poparcie swoich twierdzeń.[5]

Uwagi praktyczne

Jako, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy zawiera zarówno rubryki: powierzchnia zabudowy, jak i powierzchnia podlegająca przekształceniu, należy odpowiednio wskazać te wartości biorąc pod uwagę powyższe wskazówki.