Rozpoczęcie budowy i przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego – zmiana przepisów

15 stycznia 2015 r. Sejm uchwalił nowelizację prawa budowlanego. Długo wyczekiwana przez inwestorów nowela prowadzi do przyspieszenia procesu inwestycyjnego i uproszczenia wykładni niektórych przepisów.

Jak wygląda to teraz?

W obecnym stanie prawnym, zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) [dalej: upb] Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.

Natomiast zgodnie z art. 55 upb: Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (…).

Budować i użytkować wolno na podstawie ostatecznej decyzji

Uzasadnione wątpliwości w tych regulacjach budzi wymóg uzyskania przez decyzję przymiotu ostateczności, czyli w praktyce konieczność oczekiwania 14 dni od wydania decyzji na to, czy któraś ze stron nie zgłosi swojego sprzeciwu. W przypadku pozwolenia na budowę jest to zrozumiałe, w tych sytuacjach, o których oprócz inwestora stronami w postępowaniu są właściciele nieruchomości znajdujących się na obszarze oddziaływania obiektu, którzy od udzielonego pozwolenia mogą złożyć odwołanie.

Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, gdzie jedyną strona jest inwestor. W takiej właśnie sytuacji pojawiają się poważne obiekcje, co do sensowności oczekiwania z rozpoczęciem użytkowania obiektu budowlanego aż do uprawomocnienia się decyzji (czyli przez okres 14 dni). Inwestor przecież, jeśli uzyska bezwarunkowe pozwolenie, to nie ma powodu, by się od niego odwoływać. Dlatego też oczekiwanie aż decyzja o pozwoleniu stanie się ostateczna niczemu nie służy, nie chroni ani interesu prywatnego, ani interesu publicznego.

Inwestorzy wstrzymują się z użytkowaniem w obawie przed karą

Mimo wszystko, przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu niesie za sobą pewne ryzyko. Nie ma bowiem gwarancji, że właściwe organy administracji, czyli inspektor nadzoru budowlanego, nie przychylą się do wykładni językowej art. 55 Pr.bud. i nie nałożą kary administracyjnej. Natomiast kary, które może on nałożyć są niezwykle dotkliwe.

Zmiany po nowelizacji

Po nowelizacji inwestorzy nie będą musieli czekać 14 dni, aż decyzja o pozwoleniu na budowę, czy o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego stanie się ostateczna. Zniesiono, bowiem wymóg uostatecznienia się tej decyzji przed rozpoczęciem budowy, czy użytkowania obiektu budowlanego. Rozwiązuje to wszystkie problemy związane z wykładnią art. 28 i art. 55 upb, z którymi dotychczas mieliśmy do czynienia oraz przyspiesza proces inwestycyjny. Nadto, pozwala nadać decyzji nie-ostatecznej o pozwoleniu na budowę rygoru natychmiastowej wykonalności w przypadkach, o których mowa w art. 108 kpa.

Inne ważne zmiany:

W nowelizacji znacznie zwiększono liczbę inwestycji, dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Spośród różnych ich typów, dla inwestorów największe znaczenie ma uregulowanie odnośnie budowy, lub przebudowy domów jednorodzinnych. Jeżeli obszar oddziaływania planowanych budynków nie wykracza poza granice działki objętej inwestycją, czyli nie będzie uciążliwy dla sąsiadów, to do rozpoczęcia budowy wystarczy jedynie jej zgłoszenie do Starosty, który będzie miał 30 dni na ewentualne wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia.

Skrócono także niektóre terminy, jak np. w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania na pdst. zgłoszenia skrócono czas oczekiwania na brak sprzeciwu organu administracji (tzw. „milcząca zgoda”) z 21 na 14 dni.

Usunięto także wymóg zawiadamiania nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Z Senatu do Sejmu

Wprowadzone przez Sejm zmiany powinny przyspieszyć i uprościć, rozbudowaną i czasochłonną procedurę budowlaną. Uchwalona przez Sejm nowelizacja Prawa budowlanego 7 lutego 2015 r. została zaaprobowana przez Senat, po wprowadzeniu niewielkich poprawek. Teraz trafią one do sejmu, a po ich prawdopodobnej akceptacji będą oczekiwały na podpis Prezydenta. Przepisy mają wejść w życie 3 miesiące po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw (niektóre przepisy mają zapisane vacatio legis do 1 stycznia 2016).