Uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego – zmiany w prawie budowlanym

W dniu 28 czerwca 2015 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 443). Celem wprowadzanych zmian ma być uproszczenie i skrócenie procedur budowlanych. 

Z punktu widzenia Inwestora zasadnicze znaczenie ma zniesienie bezwzględnego wymogu posiadania przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmiana ta umożliwia rozpoczęcie robót na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli stroną postępowania jest wyłącznie inwestor.

Dodatkowo ustawodawca zniósł siedmiodniowy termin zawiadomienia organu o planowanym terminie rozpoczęcia robót, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy lub przebudowy, w dalszym ciągu pozostawiając obowiązek zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót projektanta i organ nadzoru budowlanego. Wprowadzenie ww. zmian może oznaczać przyspieszenie rozpoczęcia inwestycji nawet o kilkadziesiąt dni.

Nowelizacja usprawnia proces budowlany także m.in. poprzez:

• rozszerzenie katalogu budów i robót budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę,
• rozszerzenie katalogu obiektów realizowanych na zgłoszenie,
• rozszerzenie katalogu obiektów realizowanych bez pozwolenia i bez zgłoszenia,
• ograniczenie katalogu obiektów wymagających uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Przyspieszeniu procesu budowlanego ma również służyć procedura dokonywania zgłoszenia robót budowlanych. Od 28 czerwca 2015 r. będzie ona przewidziana dla:

• mieszkalnych budynków jednorodzinnych wolno stojących, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
• robót polegających na przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile przebudowa nie prowadzi do zwiększenia obszaru ich oddziaływania,
• budowy wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2,
• budowy sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych oraz elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV.

Zgłoszenie będzie wystarczające także w przypadku takich inwestycji, jak np. garaże wolnostojące oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) do 35 m2, parterowe domki letniskowe do 35 m2, szamba do 10 m3, przydomowe baseny i oczka wodne do 50 m2.

Nowe przepisy zwiększają limit powierzchni zabudowy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) z 25 na 35 m2.

Warto podkreślić, że na mocy znowelizowanych przepisów zgłoszenie będzie możliwe jedynie w takich przypadkach, w których z mocy prawa stronami postępowania nie będą inne podmioty. Jeżeli obszar oddziaływania budynku jednorodzinnego obejmować będzie także działki sąsiednie konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.

Co ciekawe, ustawodawca pozostawia inwestorowi swobodę wyboru trybu uzyskania zgody organu na rozpoczęcie robót. Inwestor będzie mógł zdecydować bowiem także o wyborze uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli z jakichś względów będzie to dla niego korzystniejsze. Co niezwykle istotne, w przypadku zgłoszenia budowy jednorodzinnego budynku mieszkalnego konieczne będzie dołączenie do zgłoszenia wszystkich dokumentów wymaganych dotychczas przy staraniu się o uzyskanie pozwolenia na jego budowę. Po dokonaniu zgłoszenia organ będzie mógł wnieść, w drodze decyzji, sprzeciw w ciągu 30 dni od dnia otrzymania zgłoszenia. Jeżeli podmiot zgłaszający budowę nie wniesie wszystkich wymaganych dokumentów to zostanie wezwany do uzupełnienia zgłoszenia przez organ. W takim przypadku 30 dniowy termin do wniesienia sprzeciwu biegnie dopiero od dnia uzupełnienia zgłoszenia przez inwestora. Organ będzie zobowiązany ogłosić fakt otrzymania zgłoszenia oraz informacje o wniesieniu lub niewniesieniu sprzeciwu w Biuletynie Informacji Publicznej, co zapewni transparentność postępowania, nie tylko w stosunku do inwestora, ale także wszystkich podmiotów zainteresowanych.

Na mocy ustawy nowelizującej zmieniona zostaje definicja legalna jednego z podstawowych pojęć prawa budowlanego, jakim jest obiekt budowlany. Zgodnie z obecną definicją pojęcie obiektu budowlanego obejmuje trzy kategorie obiektów:

• budynki wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
• budowlę stanowiące całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
• obiekty małej architektury.

W wchodzącej w życie nowelizacji ustawodawca zdecydował się doprecyzować wskazany katalog poprzez wyznaczenie dodatkowej przesłanki, wskazującej iż, aby uznać wskazane wyżej obiekty za noszące przymiot obiektów budowlanych muszą zostać one wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych.

Zmianie ulegnie także definicja obszaru oddziaływania obiektu. Zgodnie z nową definicją przez ww. obszar należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Ustawodawca zrezygnował ponadto z wymogu dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczeń o zapewnieniu dostaw mediów. To, czy obiekt spełnia wymagania dotyczące przyłączenia do określonych sieci, będzie weryfikowane dopiero na etapie oddawania obiektu do użytkowania.

Znowelizowane  przepisy przewidują również skrócenie 21 terminu na zgłoszenie przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nowy termin będzie wynosił 14 dni.

Z punktu widzenia Inwestora znacząca jest również zmiana katalogu obiektów, dla których należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Zmienione przepisy znoszą ten obowiązek w stosunku do:

• warsztatów rzemieślniczych,
• stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do 5 stanowisk włącznie,
• obiektów magazynowych (takich jak budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty),
• budynków kolejowych (takich jak nastawnie, podstacje, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru),
• placów składowych, postojowych i parkingów,
• stawów rybnych,
• jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych.