Warunki zabudowy w nowelizacji planowania przestrzennego

W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: ustawa nowelizująca). Zmianie ma ulec cały system planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym także zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

W poniższym artykule przedstawiamy najbardziej istotne, projektowane zmiany w zakresie procedury ustalania warunków zabudowy. Postaramy się również odpowiedzieć na pytanie, czy zmiany będą korzystne z perspektywy inwestora, czy może jednak warto złożyć wniosek o wydanie decyzji na aktualnych zasadach.

Warunki zabudowy zgodne z polityką przestrzenną gminy

Zgodnie z projektowanymi zmianami, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma zostać zastąpione planem ogólnym dla całej gminy. Dokument ten będzie istotnie różnił się od studium, ponieważ będzie aktem prawa miejscowego, z którym zgodne będą miały być nie tylko plany miejscowe, ale również decyzje o warunkach zabudowy. Aktualnie studium wiąże organy gminy jedynie przy sporządzaniu planów miejscowych i nie stanowi podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Co istotne, decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie na obszarach, na których dopuszczone będzie to w planie ogólnym.

Ustalenie warunków zabudowy na wniosek złożony po dniu 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe tylko, jeśli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Tym samym, jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego przed tą datą, niemożliwe będzie wydanie nowych decyzji o warunkach zabudowy.

Standardy dostępności infrastruktury społecznej

W planie ogólnym gmina będzie mogła ustalić tzw. standardy dostępności infrastruktury społecznej. Ich celem jest zapewnienie dostępności do niezbędnych usług publicznych dla nowych inwestycji mieszkaniowych. W projekcie ustawy wskazuje się, że gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewniania dostępu do szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej. Projekt określa odległości, jakie powinny dzielić działkę ewidencyjną od szkoły i obszarów zieleni. W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa będzie możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

Opłata planistyczna w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek ustalenia warunków zabudowy

Jak już zostało wskazane w poprzednim artykule dotyczącym nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (link do artykułu TUTAJ), projektowane jest, by w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy i otrzymania ostatecznego pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia na podstawie tej decyzji, naliczana była opłata planistyczna.

Co jednak istotne, opłata planistyczna będzie stosowana tylko w przypadku, gdy cała procedura ustalania warunków zabudowy zostanie przeprowadzona na nowych zasadach. Innymi słowy, nowe przepisy nie będą stosowane, w przypadku gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy, wydanej na wniosek złożony przed dniem 1 stycznia 2026 r.

Ograniczony obszar analizowany

Ustawa nowelizująca precyzuje wytyczne ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie warunków zabudowy. Obszar analizowany wciąż będzie wyznaczany w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m. Planowana zmiana wprowadza jednak ograniczenie maksymalnej odległości, określając ją na 200 m. Jak wynika z uzasadnienia projektu, ma to ograniczyć manipulowanie wielkością obszaru analizowanego w celu objęcia obiektów o pożądanych przez inwestora parametrach.

Dodatkowe parametry nowej zabudowy do określenia w decyzji

Projektowane przepisy zakładają zmianę delegacji do wydania rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, poprzez dodanie parametrów, które należy uwzględnić w decyzji. Nowymi parametrami, których dotychczas nie wyszczególniono, są: minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalna liczba miejsc do parkowania.

Wygaśnięcie decyzji

Ustawa nowelizująca wprowadzi termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, który ma wynosić 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Po upływie tego terminu decyzja wygaśnie, zatem nie będzie można ubiegać się na jej podstawie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zaznaczenia jednak wymaga, że wygaśnięcie będzie dotyczyło również decyzji, które aktualnie pozostają w obrocie prawnym. Warunki zabudowy, które będą prawomocne przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, wygasną w ciągu 5 lat, jednak termin ten będzie liczony od dnia wejścia w życie przepisów.

Podsumowanie

Jednym z założeń projektu ustawy jest zmniejszenie problemu przypadkowego zagospodarowania terenów nieobjętych planami miejscowymi. Decyzje ustalające warunki zabudowy, w założeniu, mają być zgodne z polityką przestrzenną gminy, co powoduje konieczność zmiany procedury ich wydawania. Jednakże wobec planowanego związania warunków zabudowy planem ogólnym, pojawia się niepewność co do możliwości zagospodarowania terenów w przyszłości. Tym samym, w przypadku inwestorów, którzy planują w dalszej perspektywie swoje inwestycje, korzystnym może okazać się wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy przed wejściem w życie ustawy nowelizującej.

Etap: opiniowanie.

Postęp prac nad projektem można śledzić pod linkiem:

https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12359051/katalog/12873807#12873807