Zabudowa śródmiejska po nowelizacji warunków technicznych

1 stycznia 2018 r. zmieniono definicję zabudowy śródmiejskiej w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To istotna zmiana m.in. z punktu widzenia wymogów dot. minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń czy placów zabaw, które to wymogi w zabudowie śródmiejskiej są zdecydowanie mniej rygorystyczne.

W świetle zmienionej definicji przez zabudowę śródmiejską należy rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze śródmieścia, określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu miejscowego- w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (§ 3 pkt 1 WT).

Po nowelizacji, o tym czy mamy do czynienia z zabudową śródmiejską zadecydują zatem wyłącznie postanowienia planu miejscowego, a w przypadku braku planu- studium.

 To istotna zmiana, bo przed 1 stycznia 2018 r. obowiązywały w tym względzie dwa kryteria: prawne (zapisy planu miejscowego kwalifikujące dany obszar jako przewidywane centrum miasta lub dzielnicy miasta) lub faktyczne (położenie nieruchomości w obszarze funkcjonalnego śródmieścia tzn. faktycznego centrum miasta lub dzielnicy miasta).

W stanie prawnym sprzed 1 stycznia 2018 r. same zapisy studium nie mogły zadecydować o kwalifikacji danego obszaru jako obszaru śródmieścia. W tym zakresie straciły więc na aktualności poglądy wrażane w orzecznictwie sądów administracyjnych co do tego, że „oceny, czy mamy do czynienia z zabudową śródmiejską nie może zaś organ dokonać w oparciu o zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, ponieważ jest to dokument planistyczny niewymieniony w § 3 pkt 1 rozporządzenia, niemający rangi aktu prawa miejscowego”.  Studium wprawdzie w dalszym ciągu nie jest aktem prawa miejscowego, ale jego ustalenia, będą wiążące dla kwalifikacji danej zabudowy jako śródmiejskiej.

Jeżeli zapisy planu miejscowego, a w przypadku braku planu- zapisy studium, nie pozwolą zakwalifikować zabudowy jako śródmiejskiej, nie będzie możliwe, jak dotąd, powoływanie się w tym względzie na okoliczności faktyczne (wykazane np. sporządzoną przez biegłego opinią urbanistyczną).