Zmiany w zakresie regulacji odstępstw od projektu budowlanego

Jedną z ciekawszych zmian wprowadzonych do ustawy Prawo budowlane ustawą o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców, (ustawa uchwalona przez Sejm 2 grudnia 2016 r.) dotyczy art 36a ust. 5 Prawa budowlanego, w którym uregulowana jest instytucja tzw. odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Stan przed nowelizacją

Dotychczasowe brzmienie wskazanego przepisu nasuwało w praktyce szereg wątpliwości
i stwarzało trudności dla projektantów, na których zgodnie z ustawą spoczywa obowiązek dokonywania kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego.

Zgodnie z obecną treścią art. 36a ust. 5, nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1. zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, 
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.

Omawiany przepis, który w takim brzmieniu będzie obowiązywał do końca bieżącego roku, zawiera co prawda katalog istotnych odstąpień, ale został on ujęty od strony negatywnej, co stwarza istotne wątpliwości co do tego, czy jest to katalog zamknięty. W efekcie, obecnie o tym, czy dane odstępstwo ma charakter istotny, decyduje każdorazowo całokształt okoliczności konkretnego przypadku, a to z kolei pozostawia szeroki zakres uznaniowości dla organów prowadzących postępowanie. Ta niekorzystna z punktu widzenia inwestora sytuacja może przyczynić się do odmiennego traktowania podmiotów znajdujących się w analogicznych okolicznościach w zależności od kierunku przeprowadzonej wykładni.

Zmiany od 1 stycznia 2017

Nowe brzmienie art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego, które ma obowiązywać od 1 stycznia 2017 r. zawiera zamknięty i w konsekwencji bardziej precyzyjny katalog istotnych odstąpień.

Zgodnie z analizowanym przepisem:

„Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1. projektu zagospodarowania działki lub terenu;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6. wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.”

Ponadto, w art. 36 dodany został ustęp 5a, który przesądza, że nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

1. nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2. nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3. nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4. nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Niewątpliwie doprecyzowanie w/w zagadnień i wprowadzenie zamkniętego katalogu istotnych odstąpień a także wyłączenie z zakresu odstępstw istotnych nieznacznych zmian w zakresie parametrów budynku z jednoczesnym precyzyjnym wskazaniem granic tolerancji, należy ocenić pozytywnie. Ustawa wychodzi naprzeciw postulatom wysuwanym od dłuższego czasu przez doktrynę oraz praktyków i przyczynić się może do zmniejszenia zakresu uznaniowości organów oraz do ujednolicenia orzecznictwa. Projektodawcy podkreślają, że powyższe zmiany mają na celu uproszczenie i usprawnienie procesu budowlanego. Nowe przepisy mają wejść w życie dnia 1 stycznia 2017 roku.