Trwałe i widoczne urządzenie przy zasiedzeniu służebności przesyłu

Kwestia nabycia służebności przesyłu przez zasiedzenie od wielu lat stanowi przedmiot sporów, które zaowocowały bogatym orzecznictwem. Kluczową rolę odgrywa w tym zakresie (stosowny odpowiednio na zasadzie odesłania z art. 305⁴ k.c.), przepis art. 292 k.c., który sankcjonuje, że służebność przesyłu może być nabyta przez zasiedzenie wyłącznie wówczas, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Jak wynika z powyższego istotne znaczenie dla tego rodzaju spraw ma rozumienie przesłanki „widoczności” i ,,trwałości” urządzenia.

Czym jest służebność przesyłu?

Słowem wstępu, krótko można wskazać, że służebność przesyłu została uregulowana w art. 305¹ i nast. k.c. i polega na uprawnieniu przedsiębiorcy do korzystania – w określonym zakresie – z nieruchomości obciążonej w związku z posadowieniem urządzeń przesyłowych wskazanych w art. 49 § 1 k.c. Mogą to być m.in. linie elektroenergetyczne, gazociągi, wodociągi czy kanalizacja. Zakres służebności odpowiada przeznaczeniu tych urządzeń i może obejmować np. prawo dostępu do instalacji w celu ich eksploatacji, konserwacji, remontów czy usuwania awarii.

Trwałe i widoczne urządzenie jako warunek zasiedzenia

Ustawodawca wymaga, aby korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie służebności przesyłu było związane z istnieniem urządzenia o charakterze zarówno trwałym, jak i widocznym. Przesłanki te muszą wystąpić łącznie. Niewystarczające jest samo istnienie urządzenia trwałego, lecz niewidocznego albo urządzenia nietrwałego, choć dostrzegalnego. Wokół rozumienia tych pojęć od lat koncentrują się spory, które doczekały się niejednego stanowiska Sądu Najwyższego.

Takim przykładem może być uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r. (sygn. akt III CZP 10/11), w której podjęto próbę usystematyzowania dotychczasowych poglądów dotyczących przesłanek zasiedzenia służebności. Sąd wyraźnie zaakcentował, że wykonanie przez posiadacza służebności trwałego i widocznego urządzenia stanowi nieodzowny warunek nabycia tego prawa w drodze zasiedzenia. Na gruncie sprawy stanowiącej przedmiot pytania prawnego przez nieruchomość, z której korzystał wnioskodawca, prowadził wyraźnie wyodrębniony szlak dojazdowy, utwardzony jednak przez właściciela tej nieruchomości, z której korzystali sąsiedzi. Sąd zwrócił uwagę, że art. 292 k.c. nie zawiera wprost wskazania, kto powinien zbudować takie urządzenie. Brak jednoznacznej regulacji nie może jednak prowadzić do wniosku – wbrew stanowiskom wyrażanym w pewnej części doktryny – że kwestia ta pozostaje bez znaczenia przy ocenie przesłanek zasiedzenia. Sąd uznał, że skoro urządzenie nie zostało wykonane przez posiadacza, lecz przez właściciela, nie można mówić o ziszczeniu się przesłanek zasiedzenia służebności przesyłu. Chociaż w uzasadnieniu uchwały dopuszczono pewne wyjątki, w których urządzenie wykonane przez inny podmiot mogłoby mimo to spełniać funkcję ostrzegawczą wobec właściciela nieruchomości, to jednak podkreślono, że zasadą pozostaje wymóg aktywnego działania posiadacza służebności w tym zakresie.

Rola funkcji ostrzegawczej urządzenia

W nowszej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 2025 r. (sygn. akt I CSK 3934/24) ponownie dokonano pogłębionej analizy treści art. 292 k.c., tym razem w kontekście służebności przesyłu i korzystania przez przedsiębiorcę energetycznego z nieruchomości obciążonej. Kluczowe dla sprawy było rozstrzygnięcie, czy dla stwierdzenia zasiedzenia wystarczy jakiekolwiek trwałe i widoczne urządzenie eksploatowane przez posiadacza służebności, czy też konieczne jest, aby urządzenie to miało szczególny charakter i jednoznacznie wskazywało właścicielowi nieruchomości, iż wykonywane jest wobec jego prawa własności określone uprawnienie.

Sąd Najwyższy zaakcentował, że utrwalony w orzecznictwie pozostaje pogląd, iż ocena charakteru danego urządzenia powinna być dokonywana zawsze na tle konkretnych okoliczności faktycznych sprawy. Niemniej podkreślił również, że urządzenie, aby mieściło się w dyspozycji art. 292 k.c., musi stanowić materialny, widoczny przedmiot, który odpowiada treści służebności w wymiarze gospodarczym, a ponadto umożliwia bądź ułatwia korzystanie z cudzej nieruchomości w sposób odpowiadający zakresowi tej służebności.

W uzasadnieniu uchwały podkreślono, że zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy urządzenie, którego eksploatacja miała prowadzić do zasiedzenia, rzeczywiście miało charakter trwały i widoczny dla właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy wskazał, że przy tej ocenie należy opierać się na takich danych, które mogły – lub powinny – skłonić właściciela do zapoznania się np. z dokumentacją kartograficzną obrazującą przebieg urządzenia. Właściciel nieruchomości musi bowiem mieć realną możliwość dostrzeżenia, że ingerencja w jego prawo własności ma charakter stały i może prowadzić do powstania służebności.

Podsumowanie

Z perspektywy podmiotów dążących do nabycia służebności przez zasiedzenie właściwa ocena przesłanki widoczności ma znaczenie fundamentalne, warunkując w zasadzie możliwość powoływania się na zasiedzenie służebności przesyłu. W sytuacji, gdy urządzenie nie było dostrzegalne na powierzchni gruntu, a właściciel nieruchomości nie miał obiektywnych podstaw do zorientowania się o jego istnieniu, sąd może odmówić stwierdzenia zasiedzenia.

Z kolei właściciele nieruchomości, na których posadowiono urządzenia przesyłowe, powinni mieć świadomość, że brak sprzeciwu wobec trwałego i widocznego korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę może z czasem prowadzić do ograniczenia prawa własności wskutek zasiedzenia służebności.