Nabycie i zbycie nieruchomości: Konieczność zgody wspólników

Prowadzenie działalności gospodarczej w ramach spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to nie tylko codzienne zarządzanie, ale również podejmowanie kluczowych decyzji, które mogą mieć istotny wpływ na funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Jedną z takich decyzji jest moment nabycia lub zbycia nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości należących do spółki. Przed podjęciem takich działań przez zarząd spółki (prokurenta czy pełnomocnika) należy zajrzeć do umowy spółki, aby sprawdzić czy konieczne będzie podjęcie przez wspólników uchwał wyrażających zgodę na daną czynność.

Wymóg zgody wspólników

W przypadku decyzji dotyczących nabycia lub zbycia nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, istnieje konieczność uzyskania bezwzględnej większości głosów wspólników, jeśli umowa spółki nie stanowi inaczej. Kwestię tę reguluje artykuł 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych (dalej: k.s.h). Procedura ta ma na celu ochronę interesów spółki oraz zapewnienie przejrzystości procesu podejmowania decyzji. Warto zaznaczyć, że samo prowadzenie negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości czy zawarcie umowy przedwstępnej, które nie prowadzą bezpośrednio do nabycia własności, nie wymagają zgody wspólników.

Precyzyjne określenie zgody

Istotne jest, że zgoda wymagana zgodnie z art. 228 pkt 4 k.s.h. nie może być abstrakcyjna. Oznacza to, że uchwała wspólników nie może być ogólnym zezwoleniem. Zgoda powinna być sprecyzowana i dotyczyć konkretnej transakcji. Natomiast nie musi zawierać szczegółowych warunków transakcji, takich jak cena, termin czy strona transakcji, chyba że wspólnicy postanowią inaczej.

Rozporządzanie prawem lub zaciąganie zobowiązań do wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego

Może również zdarzyć się, że tego typu transakcja (lub podejmowanie innych czynności zobowiązujących) będzie wymagać uchwały zgodnie z art. 230 k.s.h. Artykuł ten reguluje kwestię udzielenia zgody przez wspólników na dokonywanie przez spółkę czynności prawnych, polegających na rozporządzaniu prawem lub zaciągnięciu zobowiązań do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego. Dyspozytywność normy zawartej w tym artykule powoduje, że podobnie jak w przypadku art. 228 pkt 4 k.s.h. umowa spółki może odmiennie regulować kwestię konieczności podjęcia uchwały – wyłączyć, ograniczyć czy też zaostrzyć przypadki jej podjęcia. W braku odmiennej regulacji umownej w tym zakresie, gdy np. wartość zobowiązania zaciąganego w celu nabycia nieruchomości, przekraczać będzie dwukrotność kapitału zakładowego, konieczne będzie podjęcie uchwały.

Jaką treść powinna mieć uchwała podjęta w trybie art. 230 k.s.h.?

Uchwała wspólników podjęta na mocy ww. artykułu powinna precyzyjnie określać przedmiot czynności prawnej. Zazwyczaj wskazuje się również wartość lub wysokość zobowiązania, choć nie jest to obligatoryjne. Uchwała może również zawierać informacje dotyczące kontrahenta oraz inne istotne warunki transakcji. Ważne jest, aby uchwała nie była ogólna (blankietowa) i aby precyzyjnie odnosiła się do konkretnej czynności lub zobowiązania.

Konsekwencje niepodjęcia uchwały przez wspólników

Pojawia się pytanie, jakie konsekwencje wynikają z naruszenia obowiązków określonych w art. 228 pkt 4 lub art. 230 k.s.h.

Naruszenie przepisu art. 228 pkt 4 k.s.h. wiąże się z konsekwencjami zależnymi od postanowień umowy spółki. Jeśli umowa nie wyłącza kwestii, o których mowa w art. 228 pkt 4 KSH spod kompetencji zgromadzenia wspólników, wówczas stosuje się przepisy art. 17 § 1 i 2 k.s.h. Oznacza to, że dokonanie określonych czynności prawnych bez wymaganej zgody zgromadzenia wspólników skutkuje ich nieważnością. Istnieje jednak możliwość udzielenia zgody wspólników ex post, czyli po złożeniu oświadczenia przez spółkę, jednakże nie później niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia takiego oświadczenia. Potwierdzenie zgody po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej. Naruszenie art. 228 k.s.h. może ponadto skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą członków zarządu. Niewykluczona jest również wewnętrzna odpowiedzialność organizacyjna.

Zgoła odmienna jest sytuacja w przypadku naruszenia art. 230 k.s.h. Po nowelizacji tego przepisu, która obowiązuje od 15 stycznia 2004 roku, czynność prawna spółki dokonana bez ustawowo wymaganej zgody wspólników wyrażonej uchwałą wspólników nie jest nieważna zgodnie z art. 17 § 1 k.s.h. Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie ograniczenia skutków naruszenia art. 230 k.s.h. jedynie do sfery wewnętrznej spółki. Oczywiście możliwa jest również odpowiedzialność organizacyjna czy odpowiedzialność na gruncie stosunku prawnego będącego podstawą pełnienia funkcji.

Podsumowanie

W niniejszym opracowaniu skoncentrowaliśmy się głównie na analizie przepisów art. 228 i 230 Kodeksu spółek handlowych. Warto jednak pamiętać, że podejmowanie decyzji związanych z nabyciem lub zbyciem nieruchomości, użytkowaniem wieczystym lub udziałem w nieruchomości może wymagać uwzględnienia określonych procedur zawartych w Kodeksie spółek handlowych. Zapoznanie się z wymogami dotyczącymi uchwał wspólników oraz ich właściwe zastosowanie może przyczynić się do sprawnego i zgodnego z prawem funkcjonowania przedsiębiorstwa.