Ostatni dzwonek na aktualizację opłaty rocznej (czyli jak zmniejszyć opłatę przekształceniową?)

W dniu 10 sierpnia 2018 roku Prezydent RP, podpisał ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – dalej „ustawa” lub „ustawa przekształceniowa”. Ustawa stanowi odpowiedź na „liczne postulaty i petycje kierowane (…) przez współużytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi (wielorodzinnymi) w których wyodrębniono własność lokali. Wystąpienia te dotyczyły ustawowego zapewnienia faktycznej możliwości realizacji roszczenia o przekształcenie”[1].

 Przedmiot przekształcenia

 Najważniejszym celem podpisanej przez Prezydenta ustawy, jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. „Gruntami zabudowanymi na cele mieszkaniowe” -zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej- są nieruchomości zabudowane budynkami:

1)     mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2)     mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3)     o których mowa powyżej, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Przekształcenie obejmie również nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste spółdzielniom mieszkaniowym.

Przekształcenie nastąpi w sposób automatyczny -z mocy prawa- z dniem 1 stycznia 2019 roku. W przypadku gruntów będących w użytkowaniu wieczystym, zabudowanych na cele mieszkaniowe po 1 stycznia 2019 roku, prawo użytkowania wieczystego przekształci się w prawo własności z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania (w rozumieniu przepisów prawa budowalnego).

Podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydane przez właściwy organ, które to będzie wydawane z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia lub na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od daty otrzymania wniosku.

Opłata przekształceniowa

Zgodnie z przepisami ustawy, przekształcenie będzie odpłatne. W myśl art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej, z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu będzie ponosił na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę (tzw. opłata przekształceniowa). Wysokość opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia tj. w dniu 1 stycznia 2019 roku (przy czym w przypadku gdy w dniu przekształcenia, obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, wysokość opłaty będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji). Co do zasady opłata ma być wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Niemniej jednak właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku będzie mógł zgłosić zamiar jednorazowego jej wniesienia (w kwocie pozostającej do spłaty).

Wpłaty powinny być dokonywane do 31 marca każdego roku, lecz opłatę należną za rok 2019 będzie należało wnieść w terminie do dnia 29 lutego 2020 roku. Ustawodawca przewidział przy tym możliwość rozłożenia opłaty na raty lub ustalenia przez właściwy organ, na wniosek właściciela złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności, innego terminu jej wniesienia (nieprzekraczającego danego roku kalendarzowego).

Jak zmniejszyć opłatę przekształceniową?

Po dniu 1 stycznia 2019 roku, przepisy nie będą przewidywały możliwości dokonania aktualizacji wysokości opłaty przekształceniowej. Na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy, opłata ta podlegać będzie jedynie waloryzacji (bez uwzględnienia aktualnej, realnej wartości nieruchomości).

Tym samym ostatnią możliwością zaktualizowania należnej opłaty (np. jej zmniejszenia, przy założeniu, że wartość nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym, zmniejszyła się od dnia ostatniego jej określenia), może okazać się zgłoszenie -przed dniem 31 grudnia 2018 roku- wniosku o aktualizację dotychczasowej opłaty rocznej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy przekształceniowej, postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczyć się będą nadal, po tym dniu, na podstawie przepisów dotychczasowych.

Procedura aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami[2].

Ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Do dnia dzisiejszego, ustawa nie została opublikowana. Z jej treścią można zapoznać się na stronie sejmu: http://www.sejm.gov.pl/sejm8.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=2673