Reforma planowania przestrzennego – plan ogólny gminy - cz. 2

Plan ogólny gminy to nowy instrument planistyczny przewidziany przez ustawodawcę w ramach projektowanej reformy systemu planowania przestrzennego. Dokument ten ma zastąpić studium i w opozycji do niego zawierać ustalenia o stosunkowo niewielkiej liczbie i bardzo zwięzłej formie. Pisaliśmy o tym w poprzedniej części pt. Reforma planowania przestrzennego – plan ogólny gminy - cz. 1. W niniejszym artykule został przedstawiony zakres normatywny planu ogólnego.

Normy zawarte w planie ogólnym będą miały na celu wskazanie ram, w jakich ma się mieścić docelowe zagospodarowanie przestrzeni i będą stanowić wytyczne dla szczegółowych działań projektowych na kolejnych etapach procesu planistycznego. Z tego względu projektodawca zdecydował się na następujący podział zapisów planu ogólnego:

1. Strefy planistyczne

Podstawowym ustaleniem planu ogólnego będzie zobrazowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej poprzez podział obszaru gminy na strefy planistyczne. W ramach strefy określony zostanie katalog dopuszczalnych funkcji terenów umożliwiający powiązanie ustaleń planu ogólnego ze szczegółowymi rozstrzygnięciami planistycznymi na poziomie planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy.

W projektowanym art. 13c dokonano skategoryzowania stref planistycznych planu ogólnego – ustawodawca przewidział 12 stref. Podział na strefy ma być fundamentem do formułowania ustaleń planu ogólnego, a tym samym ma on mieć kluczowe znaczenie z punktu widzenia koordynowania norm określanych w planach miejscowych i warunków zabudowy ustalanych w decyzjach administracyjnych.

W myśl propozycji ustawowej, należy dopuścić a wręcz wspierać możliwość mieszania się funkcji, które nie generują ze sobą konfliktów. Zgodnie z zamierzeniem projektodawcy, planując miasto, powinno się kształtować struktury wielofunkcyjne, w których odległości od obiektów realizujących podstawowe potrzeby mieszkańców są jak najmniejsze[1]. Stąd też proponuje się wyodrębnienie m.in. strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, z zabudową mieszkaniową jednorodzinną lub z zabudową zagrodową.

W ramach kategorii stref wydzielono także między innymi:

• strefę usługową – z myślą o dużych kompleksach monofunkcyjnych związanych z realizacją usług administracji, edukacji, ochrony zdrowia, opieki społecznej, kultury, sportu, ale także usług biurowych czy kultu religijnego;
• strefy otwarte – tj. obszary, które gminy będą chciały chronić przed ekspansją zabudowy (tereny lasów, tereny rolnictwa, tereny wód oraz tereny zieleni naturalnej);
• strefy komunikacyjne przewidziano dla dużych obiektów infrastruktury komunikacyjnej, istniejących lub których lokalizacja została już ustalona poprzez wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji. W strefie tej znajdą się m.in. lotniska, dworce i linie kolejowe, autostrady i drogi ekspresowe.

2. Gminne standardy kształtowania zabudowy

Gminne standardy kształtowania zabudowy to obligatoryjny element planu ogólnego. Będą przybierały formę katalogu wydzielonych w planie ogólnym stref planistycznych. Każdą strefę opisywać będą wskaźniki i parametry urbanistyczne. W ramach tych wskaźników należy określić: maksymalną nadziemną intensywności zabudowy i maksymalną wysokość zabudowy oraz wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.

W zależności od strefy, ustalenie w/w parametrów będzie obowiązkowe bądź fakultatywne (zob. projektowany art. 13e ustawy).

3. Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej

Zaproponowane w art. 13f przepisy pozwolą gminom posługiwać się narzędziem, którego celem jest zagwarantowanie odpowiedniego standardu nowych inwestycji mieszkaniowych w zakresie ich dostępu do niezbędnych usług publicznych.

W projekcie nowelizacji uzależniono możliwość lokalizacji inwestycji mieszkaniowych od sąsiedztwa obiektów infrastruktury społecznej, mogących obsłużyć przyszłych mieszkańców. W art. 13f ust. 1 jako obiekty infrastruktury społecznej wskazano szkołę podstawową i obszar zieleni publicznej, czyli obiekty realizujące najbardziej powszechne codzienne potrzeby społeczne: edukację oraz wypoczynek i rekreację. W ust. 2 i 3 szczegółowo opisano, w jakich sytuacjach można mówić o zapewnieniu dostępu terenów mieszkaniowych do wskazanych obiektów infrastruktury społecznej. W obu ustępach spełnienie standardu oparto o badanie drogi dojścia do tego obiektu od granicy działki ewidencyjnej, na której zlokalizowana ma być zabudowa mieszkaniowa.

Art. 13e ust. 1 stanowi o fakultatywnym charakterze standardów dostępności infrastruktury społecznej, możliwych do ustalenia w planie ogólnym. Projektodawca zdecydował zatem o przeniesieniu ciężaru decyzji o ustanowieniu gminnych standardów w obszar władztwa planistycznego gmin.

Jeżeli jednak standardy te zostaną ustalone, tereny mieszkaniowe będą mogły być wyznaczane w planach miejscowych (w tym zintegrowanych planach inwestycyjnych) i w decyzjach o warunkach zabudowy tylko pod warunkiem spełnienia standardów dostępności infrastruktury społecznej.

Większą elastyczność tego narzędzia zapewni także możliwość ustanowienia gminnych standardów od innych obiektów infrastruktury społecznej, które gmina sama zaproponuje i dla których sama określi zasady zapewnienia dostępu.

4. Obszary uzupełnienia zabudowy

Gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy, na których nowa zabudowa będzie mogła być realizowana jako wypełnienie istniejących i wykształconych struktur funkcjonalno-przestrzennych. W praktyce oznaczać to będzie, że tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze, nowe obiekty będą mogły być lokalizowane wyłącznie w oparciu o plany miejscowe, w tym zintegrowane plany inwestycyjne.

5. Obszary zabudowy śródmiejskiej

Obszar zabudowy śródmiejskiej został zdefiniowany jako położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej, w szczególności handlowej i administracyjnej.

Wyznaczenie w planie ogólnym granic obszarów zabudowy śródmiejskiej spowoduje, że możliwe będzie dla nich formułowanie szczególnych zasad zagospodarowania dotyczących m.in. minimalnej powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami, określonych w przepisach wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane.