Nowy kształt ustawy rolnej

Projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw [dalej: projekt ustawy], którego autorem jest Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, znajduje się obecnie na etapie uzgodnień. Projektowane zmiany – jak twierdzi ministerstwo - mają na celu przede wszystkim ułatwić obrót nieruchomościami rolnymi zarówno na rynku prywatnym, jak i państwowym oraz doprecyzować tryb postępowania dotyczący uzyskiwania zgody i uprawnień Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa [dalej także: KOWR].

Punktem wyjścia dla omówienia katalogu zmian jest modyfikacja pojęcia gospodarstwa rolnego. Zgodnie z projektem ustawy przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Proponuje się również rozszerzenie katalogu osób bliskich zbywcy poprzez zaliczenie do tej kategorii także rodzeństwa rodziców, pasierbów, zięcia oraz synowej.

Nabycie nieruchomości rolnej

Dotychczasowa regulacja umożliwiała nabycie nieruchomości rolnej, co do zasady, przez rolnika indywidualnego w rozumieniu przyjętym przez ustawę. Odstępstwa od tej zasady przewidziane były w sytuacji nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz KOWR, parki narodowe, w wyniku dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, w toku postępowania restrukturyzacyjnego. Taki ograniczony katalog podmiotów i czynności znacząco ograniczał możliwość nabywania nieruchomości. Z tego względu projekt ustawy przewiduje rozszerzenie katalogu w/w przypadków.

Konsekwencją powyższego będzie rozszerzenie katalogu podmiotów uprawnionych do wystąpienia z wnioskiem do Dyrektora Generalnego KOWR o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty oraz w innych przypadkach niż wskazane wyżej. Dotychczas uprawnienia takie posiadał zbywca oraz osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne. Według projektu ustawy uprawnienia takie będzie posiadała także osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne, uczelnia publiczna oraz państwowa lub samorządowa osoba prawna po spełnieniu określonych warunków. Jeśli KOWR nie wyrazi zgody na nabycie nieruchomości rolnej wówczas będzie zobowiązany do złożenia oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Przepisy projektowanej ustawy wskazują konieczne elementy wniosku oraz tryb postępowania. Istotna zmiana polega na tym, iż stronami postępowania o wyrażenie zgody będą, inaczej niż to miało miejsce dotychczas, zarówno zbywca jak i nabywca nieruchomości.

Wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej

Kolejna istotna zmiana dotyczy skrócenia okresu przez jaki nabywca nieruchomości będzie zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość. Projektodawcy przewidują skrócenie tego czasu z 10 do 5 lat. W projekcie ustawy przewidziano także możliwość wcześniejszego zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej zbywcy będącej rolnikiem indywidualnym, w wyniku umowy z następcą, jeżeli w chwili nabycia będzie on rolnikiem indywidualnym, na rzecz Skarbu Państwa lub działającego na jego rzecz KOWR, na rzecz państwowej lub samorządowej osoby prawnej, jeżeli nieruchomość przeznaczona jest na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. W dotychczasowym stanie prawnym zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości wydawał sąd. Również i w tym zakresie projekt ustawy zakłada zmiany. Podmiotem uprawnionym do wydawania zgody będzie Dyrektor Generalny KOWR. Zgoda przez niego wyrażona będzie przybierała formę decyzji administracyjnej.  

Uprawnienia KOWR

Na mocy aktualnie obowiązującej ustawy Krajowemu Ośrodkowi przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jak również udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Niezależnie od tego, KOWR przysługuje prawo nabycia nieruchomości w przypadku zawarcia umowy innej niż sprzedaż, zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, a także w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia się spółek.

Projektodawcy planują wprowadzenie zmian w zakresie w/w uprawnień. Jeśli Krajowy Ośrodek zechce skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu, spółka będzie miała obowiązek poinformować o planowanym zbyciu udziałów bądź akcji oraz dostarczyć dodatkowe dokumenty w postaci:

• wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność spółki
• potwierdzonych za zgodność z oryginałem bilansów oraz rachunków zysków i strat
• za ostatnie dwa lata obrotowe
• aktualnej listy wspólników lub akcjonariuszy

Projekt ustawy przewiduje także dodatkowe ograniczenia w stosunku do zbywcy w sytuacji, gdy KOWR wyrazi chęć skorzystania z przysługującego mu prawa pierwokupu. Wówczas wszelkie czynności prawne obciążające zbywane udziały lub akcje, a także rozwiązanie, zmiana lub odstąpienie od umowy sprzedaży udziałów lub akcji objętych prawem pierwokupu dokonane od chwili zawarcia umowy do upływu terminu do wykonania prawa pierwokupu będą nieważne. Analogiczna regulacja dotyczyć będzie prawa nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR.

Rolnik indywidualny

Proponowane zmiany dotyczą także elementów składowych definicji rolnika indywidualnego z art. 6 ust. 1 u.k.u.r. Jednym z wymogów posiadania statusu rolnika indywidualnego jest zamieszkiwanie przez okres co najmniej 5 lat w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych. Na gruncie projektu ustawy do w/w okresu zalicza się także okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeśli jest albo była w niej położona jedna z nieruchomości rolnych.  Projekt ustawy zakłada także uproszczenie w zakresie wykazania spełnienia warunku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Po wejściu w życie proponowanych regulacji nie będzie potrzeby uzyskiwania poświadczenia wójta/burmistrza/prezydenta miasta. Wystarczające będzie pisemne oświadczenie prowadzącego gospodarstwo.

Przedstawiony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi projekt w niektórych swoich postanowieniach wydaje się wprowadzać generalnie korzystne rozwiązania z punktu widzenia inwestorów. Jednakże na ocenę rzeczywistych efektów wprowadzenia nowej regulacji pozostaje jeszcze poczekać.