W razie rozbieżności między aktami w KW a treścią E-KW, wiąże treść E-KW

W sprawie zawisłej przed Sądem Okręgowym w Warszawie w wyniku wniesionej apelacji rozstrzygana była kwestia niecodzienna, jednak doniosła ze względów praktycznych: czy w przypadku rozbieżności pomiędzy dokumentami znajdującymi się w aktach w sądzie wieczystoksięgowym, a treścią samej księgi wieczystej, informacją objętą rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych są akta, czy treść KW? Jeśli błąd wynika z błędu w przenoszeniu danych z tradycyjnej, papierowej księgi wieczystej, to czy wiąże „poprawna” treść „papierowa”, czy ta „nieprawidłowa” treść e-KW? Sąd II instancji opowiedział się za interpretacją potwierdzającą, iż to stan prawny ujęty w wersji cyfrowej KW ma moc wiążącą.

Ta niezwykle interesująca kwestia ma swój początek w następującym stanie faktycznym: osoba o inicjałach P.J. była właścicielem lokalu mieszkalnego. W roku 2000 P.J. zawarł umowę kredytu hipotecznego z pewnym bankiem na zakup gruntu budowlanego, przy czym zabezpieczeniem tego kredytu była hipoteka ustanowiona także m.in. na tym lokalu mieszkalnym. P.J. złożył w 2000 r. wniosek do ksiąg wieczystych o wpis hipoteki kaucyjnej i wpis ten został dokonany – przy czym istotne jest, że w owym czasie księgi wieczyste prowadzone były jeszcze w formie papierowej.

Podczas migracji do księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym popełniono błąd, wskutek którego do systemu informatycznego nie przeniesiono do treści działu IV ujawnionej w „papierowej wersji KW” hipoteki kaucyjnej ustanowionej na rzecz banku.

W roku 2005 podczas zmiany umowy kredytu P.J. zauważył, że na jego mieszkaniu w elektronicznej wersji ksiąg wieczystych nie ma wpisanej hipoteki, jednak pracownik banku podpowiedział, że najprawdopodobniej hipoteka została ustanowiona jedynie na zakupionym w 2000 roku gruncie.

Jakiś czas później, P.J. postanowił sprzedać mieszkanie. Na ogłoszenie odpowiedziała A.M., która wcześniej go nie znała. Po oględzinach i krótkich negocjacjach, P.J. sprzedał mieszkanie A.M. Strony sprawdzały stan księgi wieczystej w internecie, a do umowy sprzedaży załączono odpis zwykły księgi wieczystej wydany przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, z którego nie wynikało, by na nieruchomości zostały ustanowione jakiekolwiek obciążenia. Analogiczny stan faktyczny wynikał z oświadczenia złożonego przed notariuszem przez P.J., który w dniu zawarcia umowy sprzedaży lokalu zapewniał, że zbywany lokal nie jest obciążony prawami osób trzecich.

Po wykryciu błędu w roku 2012, sąd wieczystoksięgowy z urzędu dokonał sprostowania i wpisał wzmiankę o hipotece kaucyjnej na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości, która już wówczas należała do A.M.

A.M. w roku 2014 wystąpiła przeciwko bankowi z pozwem o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w KW a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Równolegle Prokuratura Rejonowa prowadziła śledztwo w sprawie doprowadzenia A.M. w celu osiągnięcia korzyści majątkowej do niekorzystnego rozporządzenia mieniem własnym poprzez wyzyskanie jej błędu co do stanu prawnego nieruchomości i w konsekwencji zawarcie z nią umowy sprzedaży nieruchomości. Śledztwo to zostało umorzone w 2015 r. wobec stwierdzenia, że czyn nie zawiera znamion czynu zabronionego.

Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie dokonał uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał Sądowi Rejonowemu wykreślenie z działu IV księgi wieczystej hipoteki umownej kaucyjnej wpisanej na rzecz banku.

Na niniejsze orzeczenie bank wniósł apelację, w całości zaskarżając rozstrzygnięcie sądu I instancji. Bank w apelacji podnosił, że:

1. Papierowa księga wieczysta jest częścią elektronicznej księgi wieczystej i stanowi rzeczywistą treść KW,
2. A.M. nie działała w dobrej wierze, gdyż w ocenie banku musiała się znać ze zbywcą mieszkania - P.J.,
3. hipoteka na rzecz banku została skutecznie ustanowiona i nie zaszły żadne wydarzenia, które by spowodowały jej wygaśnięcie oraz
4. A.M. nie wykazała się należytą starannością, co wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż zaniechała ona sprawdzenia akt księgi wieczystej, a przy zawarciu umowy opierała się wyłącznie na odpisie z KW, przy czym w opinii banku internetowa treść KW nie korzysta z przymiotu jawności ani dokumentu urzędowego.

Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia podał, że na podstawie przedstawionych okoliczności sprawy nie jest w stanie doszukać się uprzedniej znajomości P.J. z A.M. i wyłączyć domniemanie działania przez nich w dobrej wierze (bliższa znajomość miałaby według banku świadczyć o tym, że A.M. mogła z łatwością dowiedzieć się, że treść KW jest niezgodna ze stanem rzeczywistym).

Sąd podkreślił, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych, dotychczasowa księga wieczysta staje się częścią akt księgi wieczystej. Akta są prowadzone przy każdej księdze wieczystej, a składa się do nich wszelkie dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości, dla której prowadzona jest KW. Z chwilą zapisania informacji w centralnej bazie danych, papierowa księga wieczysta traci przymiot księgi wieczystej, a staje się dokumentem znajdującym się w aktach nieruchomości. Po migracji danych do systemu informatycznego, księgą wieczystą staje się treść dotychczasowej księgi wieczystej ujawniona w e-KW. Oznacza to, że treścią KW w systemie informatycznym są tylko wpisy, które zostały wprowadzone do systemu informatycznego (a więc takie, które nie zostały tam wprowadzone, nie stają się treścią KW). Po migracji natomiast dotychczasowa treść KW ma znaczenie dla sprostowania błędów, jednak traci swą moc prawną. Do czasu sprostowania danych w systemie informatycznym treść papierowej KW nie jest objęta rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd Okręgowy zgodził się z bankiem, że rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych objęta jest treść KW, a nie jej odpisów, lecz wskazał, iż odnosi się to do innej sytuacji, tzn. sytuacji, w której treść KW byłaby odmienna od treści odpisu, co w niniejszym przypadku nie miało miejsca.

Za nieistotne został uznany fakt, że A.M. nie przejrzała akt księgi wieczystej, gdyż sam fakt migracji danych do systemu informatycznego nie powinien wzbudzić w A.M. podejrzeń co prawidłowości danych. Jest tak, gdyż nabywca działa w zaufaniu do instytucji publicznych, w tym do sądu wieczystoksięgowego, a potrzeba zapoznania się z treścią akt może wynikać wówczas, gdy nabywca nabierze podejrzeń co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w KW ze stanem rzeczywistym.

Na koniec Sąd II instancji wyjaśnił, iż w konsekwencji działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych doszło do wygaśnięcia hipoteki, zatem jej ponowny wpis dokonany w trybie prostowania błędów migracyjnych tworzyłby stan prawny niezgodny z rzeczywistym.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 25 maja 2017 r. w sprawie o sygnaturze V Ca 2268/16 oddalił apelację banku.

W dniu 6 marca 2019 r. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w sprawie pod nr sygnatury I CSK 809/17 oddalił skargę kasacyjną wniesioną przez Bank, potwierdzając prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w tym zakresie.